K nemovitým věcem mohou být vázána některá práva a omezení, která je třeba rozeznávat při posuzování takové nemovité věci a zejména při zvažování dispozice s ní (zejména pro případ jejího převodu).
Každé takové právo a omezení má přitom svá specifika, účel i důsledky.
Dále uvádíme obecný (nikoli však výlučný) výčet některých právních omezení, s nimiž se lze zřejmě nejčastěji setkat.K nemovité věci nebo i družstevnímu podílu může být zřízeno zástavní právo, které zajišťuje dluh vůči třetí osobě (§ 1309 ObčZ).
Pokud bylo takové zástavní právo zřízeno, avšak dlužník by svůj dluh řádně a včas nesplnil, je věřitel oprávněn uspokojit svoji pohledávku z výtěžku zpeněžení zástavy (tedy např. z dražby zastavené nemovité věci).
Takové zástavní právo zřízené k nemovité věci se zapisuje do katastru nemovitostí, a v případě zástavního práva k družstevnímu podílu se zapisuje do obchodního rejstříku, kde je u takového družstva zapsáno.
Existence zástavního práva, ani jeho zápis v katastru nemovitostí nebo obchodním rejstříku však sami o sobě nebrání převodu takové věci či podílu.
Existence zástavního práva je poměrně zásadní právní závadou váznoucí na nemovité věci a vždy je třeba při zvažování převodu takové nemovité věci brát v úvahu specifika a důsledky takového zástavního práva a rizika s tímto spojená.
V rámci realitních transakcí se bude zástavní právo velmi často vyskytovat jako zajištění hypotečního úvěru, který si kupující bude brát od hypoteční banky na krytí kupní ceny nebo její části.
Standardní podmínkou pro poskytnutí hypotečního úvěru kupujícímu na úhradu kupní ceny je totiž předchozí zajištění daného úvěru zřízením zástavního práva na kupované nemovité věci.
Teprve po zřízení takového zástavního práva je úvěrující banka ochotna vyplatit sjednaný hypoteční úvěr (např. do úschovy).
K nemovité věci i k družstevnímu podílu lze zřídit i zákaz zcizení nebo zatížení (§ 1761 ObčZ).
Pokud má takový zákaz působit nejen jako smluvní závazek, ale jako věcné právo, které je účinné i vůči všem třetím osobám, pak musí být zapsáno u nemovité věci do katastru nemovitostí a u družstevního podílu do obchodního rejstříku. Typicky je zákaz zatížení nebo zcizení zřizován v souvislosti se zástavním právem na věci.
Poskytovatel úvěru (tedy většinou banka) si vyplacení úvěru zajišťuje nejen zástavním právem, ale i zákazem zatížení (tj. zejména zákazem zřízení dalšího zástavního práva) a zákazem zcizení (tj. zákazem dále převést nemovitou věcí bez souhlasu poskytovatele úvěru).
V případě zákazu zatížení není bez souhlasu oprávněné osoby, v jejíž prospěch je takový zákaz zřízen (tedy např. banky), možno bez dalšího např. hradit kupní cenu takové nemovité věci úvěrem, k jehož zajištění by též bylo třeba k této nemovité věci zřídit zástavní právo. Ke zřízení takového nového zástavního práva je totiž třeba nejprve souhlas již zapsaného zástavního věřitele.
Jestliže je k věci zřízen zákaz zcizení (představující zákaz převodu a dispozice s nemovitou věci), není možno věc převést bez souhlasu osoby, v jejíž prospěch byl takový zákaz zřízen. Tedy typicky bez souhlasu banky, která dříve na koupi dané nemovité věci poskytla úvěr, jenž dosud není splacen, a k jehož zajištění má k této nemovité věci stále ještě zřízeno jak zástavní právo k nemovité věci.Na rozdíl od zástavního práva, které samo o sobě není právní překážkou převodu a v katastru nemovitostí lze provést vklad ve prospěch nového vlastníka i tehdy, pokud na nemovité věci vázne zástavní právo, představuje existence zákazu zatížení nebo zcizení zásadní právní překážku při dispozici s nemovitou věcí.
V případě zákazu zatížení neumožňuje toto právo zapsat k nemovité věci např. nové zástavní právo, což je podstatnou překážkou, pokud by kupující takové nemovité věci hodlal využít hypoteční financování, pro které je zřízení zástavního práva na dané věci (k zajištění jeho úvěru na čerpání kupní ceny) základní podmínkou.
U zákazu zcizení pak není o převodu nemovité věci možno vůbec uvažovat bez souhlasu osoby, v jejíž prospěch bylo takové právo zřízeno (typicky půjde opět o hypoteční banku, která dříve na koupi nemovité věci poskytla úvěr, jehož splacení je dosud zajištěno zástavním právem na této nemovité věci).K nemovité věci i družstevnímu podílu lze zřídit smluvní předkupní právo (§ 2140 ObčZ).
Pokud je takové předkupní právo k nemovité věci zapsáno v katastru nemovitostí a k družstevnímu podílu v obchodním rejstříku, je toto předkupní právo účinné nejen mezi účastníky, ale působí (lze se jej dovolávat) i vůči všem třetím osobám (tedy zejména vůči všem dalším nabyvatelům dané věci).
Jestliže by bylo předkupní právo oprávněné osoby porušeno, má tato osoba právo se domáhat vůči novému vlastníkovi věci či družstevního podílu, aby jí věc či podíl za příslušnou úplatu převedl.
I tehdy, pokud by byla oprávněné osobě příslušná nemovitá věc či družstevní podíl řádně ke koupi nabídnuty, ale ona své zapsané předkupní právo, které je řádně zapsané v katastru nemovitostí, resp. v obchodním rejstříku, nevyužila, zůstává jí i nadále její předkupní právo zachováno pro případ dalšího převodu takové věci či podílu.Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit (tedy např. děděním), a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé (§ 1124 ObčZ). Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva. I když takové předkupní právo není zapsáno v katastru nemovitostí, neboť vyplývá přímo ze zákona, je třeba jej při dispozici s nemovitou věcí mít na paměti a respektovat jej.
Pokud by totiž při převodu spoluvlastnického podílu na nemovité věci nebylo takové předkupní právo spoluvlastníků zohledněno, jsou ostatní spoluvlastníci oprávněni domáhat se vůči tomu, kdo převáděný spoluvlastnický podíl nabyl, aby jim tento podíl za příslušnou úplatu převedl.Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. Lze-li část pozemku se stavbou oddělit, aniž to podstatně ztíží jejich užívání a požívání, vztahuje se předkupní právo jen na část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě.
K nemovité věci lze zřídit tzv. služebnost (§ 1257 ObčZ), na základě níž musí vlastník ve prospěch jiného něco trpět nebo něčeho se zdržet.
Dříve byly tyto služebnosti označovány souhrnně jako věcná břemena.
Typickou služebností, která bude zapsána v katastru nemovitostí, je především služebnost bytu (§ 1297 ObčZ), která oprávněnou osobu opravňuje užívat byt ve vlastnictví jiné osoby pro vlastní potřebu a potřebu své domácnosti.
Častou služebností může být služebnost inženýrské sítě (§ 1267 ObčZ), která umožňuje oprávněné osobě vlastním nákladem a vhodným i bezpečným způsobem zřídit na služebném pozemku nebo přes něj vést vodovodní, kanalizační, energetické nebo jiné vedení, provozovat je a udržovat. Vlastník pozemku se zdrží všeho, co vede k ohrožení inženýrské sítě, a je-li to s ním předem projednáno, umožní oprávněné osobě vstup na pozemek po nezbytnou dobu a v nutném rozsahu za účelem prohlídky nebo údržby inženýrské sítě.
Dalšími služebnostmi, s nimiž je možno se častěji setkat je služebnost stezky (§ 1274 ObčZ), která zakládá právo chodit po ní nebo se po ní dopravovat lidskou silou a právo, aby po stezce jiní přicházeli k oprávněné osobě a odcházeli od ní nebo se lidskou silou dopravovali, a dále služebnost cesty (§ 1276 ObčZ), která zakládá právo jezdit přes služebný pozemek jakýmikoli vozidly.Pokud je k nemovité věci zřízena služebnost jako k povinnému pozemku, tedy vlastník tohoto pozemku musí něco strpět (užívání třetí osobou, cestu, uložení inženýrských sítí, apod.), není taková skutečnost překážkou převodu věci, ale je zásadním skutečností, kterou např. zájemce o koupi musí zvažovat při úvahách o její nabytí.
Pokud by si např. koupil byt, k němuž má právo služebnosti užívání třetí osoba, nebude v případě koupě moci tuto věc užívat k bydlení, neboť bude muset respektovat právo oprávněné osoby.
Zároveň může být existence služebnosti (zejména služebnosti užívání) zásadní omezením pro získání hypotečního úvěru na financování koupě takové nemovité věci, pokud by taková nemovitá věc měla být i předmětem zástavního práva zajišťujícího poskytovaný úvěr. Úvěrující banka by tedy velmi pravděpodobně požadovala, aby předmět tohoto zástavního práva nebyl služebností omezen.Naopak např. při koupi pozemku, pro jehož využívání je třeba přístupové cesty přes cizí pozemek, je třeba si ověřit, zda je taková cesta zajištěna služebností cesty (nebo jiným vhodným způsobem, např. nájmem) anebo zajištěna není. Bez takové služebnosti ve prospěch kupovaného pozemku mohou být jeho následné využívání a přístup k němu nevhodně omezeny. Stejně tak by absence uvedené služebnosti mohla být i překážkou pro hypoteční banku, která by na koupi dané nemovité věci měla poskytnout úvěr.
Pokud jsou práva k nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí dotčena změnou, je tato informace v katastru nemovitostí vyznačena tzv. plombou (§ 2 odst. 1 KatV).
Tato plomba tak často informuje např. o tom, že ohledně nemovitosti bylo zahájeno řízení o změně vlastnického práva (tedy typicky o jejím převodu na třetí osobu), o zápisu vkladu zástavního práva, služebnosti, apod.Pokud nastane situace, že stav zapsaný v katastru nemovitostí není v souladu se skutečným právním stavem (§ 984 ObčZ), i když zápis svědčí ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu, může se osoba, která tvrdí, že její právo k nemovité věci je tímto dotčeno, domáhat odstranění nesouladu.
Pokud příslušná osoba katastrálnímu úřadu prokáže, že své právo uplatnila, zapíše se na její žádost do katastru nemovitostí informace o takové skutečnosti, a to ve formě tzv. poznámky rozporu.
Jestliže by následně bylo vydáno rozhodnutí, kterým bude skutečně osvědčeno právo takové osoby k nemovité věci oproti dosud zapsanému právu jiné osoby, působí dané rozhodnutí i vůči každému následnému vlastníkovi nemovité věci, jehož právo bylo zapsáno do katastru nemovitostí poté, co dotčená osoba o zápis požádala o zápis poznámky rozporu do katastru nemovitostí.
Pokud by taková poznámka rozporu nebyla v katastru nemovitostí zapsána, pak ani následný výsledek sporu předchozích zapsaných vlastníků nebude mít na právo takového nového vlastníka vliv, neboť o takovém sporu nebyl dle zákona informován řádně zapsanou poznámkou spornosti.
Existence poznámky rozporu v katastru nemovitostí není právní překážkou převodu, ale je zásadní informací týkající se nemovité věci, neboť může naznačovat i možné zpochybnění vlastnictví současného i každého dalšího vlastníka nemovité věci.
Vždy je tedy třeba zjistit veškeré podrobnosti o důvodech takové poznámky a o jejích důsledcích a pečlivě zvážit případnou koupi dané nemovité věci.V katastru nemovitostí může být zapsána tzv. poznámka spornosti v případě, že jiná osoba, než které svědčí zápis k nemovité věci v katastru nemovitostí, se cítí ve svém právu k dané nemovité věci takovým zápisem dotčena, a má za to, že tento zápis byl proveden bez právního důvodu (§ 986 ObčZ).
Pokud dotčená osoba požádá o zápis takové poznámky spornosti, bude tato bez dalšího zapsána, avšak katastrální úřad ji opět vymaže, nedoloží-li žadatel ani do dvou měsíců od doručení žádosti, že své právo uplatnil u soudu.
Jestliže dotčená osoba požádá o zápis poznámky spornosti do jednoho měsíce ode dne, kdy se o sporném zápisu v katastru nemovitostí dozvěděla, působí její právo vůči každému dalšímu nabyvateli dané nemovité věci. Jinak řečeno, pokud bude dotčené osobě skutečně její právo k nemovité věci následně přiznáno, bude tak působit i na úkor každého dalšího vlastníka věci, jehož právo tímto bude naopak omezeno či dokonce zanikne.
Pokud by však dotčená osoba požádala o zápis poznámky spornosti později, než do jednoho měsíce ode dne, kdy se o sporném zápisu v katastru nemovitostí dozvěděla, bude mít následné rozhodnutí o jejím právu k nemovité věci takové účinky jen vůči takovým vlastníkům nemovité věci, kteří dosáhli zápisu v katastru nemovitostí, aniž byl v dobré víře.Existence poznámky spornosti v katastru nemovitostí není právní překážkou převodu, ale je zásadní informací týkající se nemovitosti, neboť může naznačovat i možné zpochybnění vlastnictví každého dalšího vlastníka nemovité věci.
Vždy je tedy třeba zjistit veškeré podrobnosti o důvodech takové poznámky a o jejích důsledcích a pečlivě zvážit případnou koupi dané nemovité věci.Právo nájmu nebo pachtu k nemovité věci nebude většinou zjistitelné z katastru nemovitostí ani z jiné běžně dostupné evidence.
Do katastru nemovitostí se totiž nájemní či pachtovní právo zapíše jen tehdy, pokud to navrhne vlastník zapsané věci nebo s jeho souhlasem nájemce, resp. pachtýř (§ 2203, resp. § 2333 ObčZ). V případě zájmu o koupi nemovité věci je tedy třeba především zjistit informaci o existenci případného nájemního nebo pachtovního práva přímo u vlastníka.Nájemní či pachtovní právo váznoucí na nemovité věci není překážkou jejího převodu, a to i v případě, že by bylo zapsáno v katastru nemovitostí.
Pro nabyvatele nemovité věci je však z důležité z pohledu budoucího užívání dané věci, a tedy i pro zvážení případné koupě takové nemovité věci.Pokud by vůči některému z účastníků realitní transakce byla dříve či nyní zahájena exekuce, nesmí taková osoba po doručení vyrozumění o zahájení exekuce nakládat se svým majetkem včetně nemovitých věcí a majetku patřícího do společného jmění manželů. To vše vyjma běžné obchodní a provozní činnosti, uspokojování základních životních potřeb svých a osob, ke kterým má vyživovací povinnost, a udržování a správy majetku.
Právní jednání, kterým by taková osoba porušila tuto povinnost, je relativně neplatné, tedy považuje se sice za platné, avšak jen do doby, než námitku neplatnosti případně vznese exekutor, oprávněný, nebo přihlášený věřitel, aby zajistili uspokojení vymáhané pohledávky.
Poté, co je však konkrétní majetek účastníka postižen přímo exekučním příkazem, nesmí taková osoba tento majetek převést na jiného, zatížit ho nebo s ním jinak nakládat, přičemž pokud by tak učinila je takové jednání neplatné již absolutně (§ 47 odst. 6 ExŘ).Informaci o zahájeném exekučním řízení lze ve většině případů zjistit v rejstříku zahájených exekucí (https://www.ceecr.cz), avšak ani taková informace nemusí být zcela dostačující. Např. pohledávky vymáhané správními orgány zejména pohledávky finančních úřadů, správy sociálního zabezpečení a dále i pohledávky zdravotních pojišťoven totiž nejsou v rejstříku exekučních řízení zapsány a skutečnost, zda nějaké vykonávací řízení od těchto subjektů neprobíhá, je třeba zjistit přímo od nich jejich potvrzením.
Pokud bylo vůči některé osobě zahájeno insolvenční řízení a pokud by nerozhodnul insolvenční soud jinak, je dlužník povinen zdržet se od okamžiku, kdy nastaly účinky spojené se zahájením insolvenčního řízení, nakládání s majetkovou podstatou a s majetkem, který do ní může náležet, pokud by mělo jít o podstatné změny ve skladbě, využití nebo určení tohoto majetku anebo o jeho nikoli zanedbatelné zmenšení (§ 111 InsZ).
V případě, že by bylo vůči vlastníkovi nemovité věci zahájeno insolvenční řízení, je potřeba takovou skutečnost při úvahách o převodu jeho nemovité věci výrazně zohlednit, neboť jakákoli dispozice s takovou nemovitou věcí může být zpochybněna a práva nabyvatele tedy zcela zásadně ohrožena.
Pořízení či změna bydlení je ve většině případů poměrně složitou a právně nikoli zcela jednoduchou záležitostí.
I proto doporučujeme vždy konzultovat veškeré kroky spojené se získáním nebo změnou bydlení s právníkem, který je v rámci jednání a při přípravě nezbytných právních dokumentů schopen s odbornou péči chránit vaše zájmy a na základě svých zkušeností účinně reagovat na konkrétní specifika vašeho případu.
Takovou konzultací si můžete v řadě případů ušetřit nejen mnoho starostí a bezesných nocí, ale především tak můžete ochránit vaše peníze, o které je při neodborné realizaci podobných transakcí velmi jednoduché přijít.