jaknabydleni.cz   |  Průvodce pro všechny, kteří hledají bydlení - aneb Jak si pořídit či změnit bydlení a nepřijít o své peníze


Provozovatel:
JUDr. Tomáš Philippi
IČ: 66257603
Hlinky 92, Brno 60300


mobil: 603948531
mail: ak@t-p.cz
datová schránka: idkgmdm
www.t-p.cz
www.realitni.info
www.jaknabydleni.cz


2020 © Philippi

:: Kupujeme byt či dům ve výstavbě (developerské projekty, apod.)

Řada nabízených developerských projektů je inzerována a prodávána již ve stádiu výstavby nebo dokonce před jejím započetím.

Ve většině případů se jedná o novostavby v tzv. developerských projektech, které dosud nebyly stavebně dokončeny.

Obecně jsou novostavby vyhledávané právě pro svoji "novost" a často i moderní design, avšak i v jejich případě existuje řada problematických souvislostí, které mohou poměrně významně ovlivňovat jak vaše postavení při zakoupení takové nemovitosti, tak její následnou kvalitu.


.: Základní specifika koupě nemovitosti ve stádiu výstavby

Zásadní odlišností od koupě již hotového bytu či domu je především skutečnost, že v případě nemovitosti ve výstavbě si kupujete věc, která ještě nestojí nebo dokonce není ještě ani započata její stavba.

Obecně a poněkud zjednodušeně řečeno si tak kupujete věc, která ještě neexistuje buď vůbec nebo existuje teprve v podobě, ze které nejste schopni posoudit, zda skutečně splňuje (bude splňovat) veškeré kvalitativní i kvantitativní vlastnosti, které od takové věci požadujete.Především však jde o věc, u níž s jistotou nemůžete vědět, zda bude nakonec skutečně řádně dokončena.

Podívejme se tedy v dalším textu blíže na některé problematické momenty, které mohou být obecně spojeny s koupí dosud nedostavěné nemovitosti.


.: Nabízená smlouva

V některých případech vám developer může namísto kupní smlouvy (resp. smlouvy o uzavření smlouvy budoucí kupní) nabídnout smlouvu o dílo. V takové situaci byste pak nebyli v postavení kupujícího, ale objednatele. Problematice smluv o dílo se však blíže věnujeme v tématické sekci "Stavba a rekonstrukce" v kapitole Stavíme domek.

Ještě před uzavřením samotné kupní smlouvy může být také nejprve uzavřena smlouva o uzavření budoucí kupní smlouva (zejména v případě, kdy na úhradu ceny budete čerpat hypoteční či jiný obdobný úvěr).

Pro dále uvedený obecný výklad však nebudeme obecně rozlišovat zda půjde o vztah dle smlouvy kupní, smlouvy o dílo nebo na základě jakékoli smlouvy budoucí, neboť zmíněné souvislosti jsou obdobně platné a přiměřeně použitelné pro všechny výše naznačené vztahy.

.: Prověření projektu

Vždy se vyplatí pečlivě si nabízený projekt, podle něhož má být předmětná nemovitost postavena, nejdříve prostudovat a prohlédnout. Ať již v jeho grafické či jinak vyzualizované podobě, kterou by měl mít developer vždy k dispozici.

Je potřeba podrobně posoudit zejména dispoziční řešení nabízené nemovitosti a posoudit, zda její provedení vám skutečně bude vyhovovat nebo zda budete potřebovat prosadit si některé projektové změny.

Nejen, že následná uprava dispozičního řešení může být poměrně obtížná, ale je také potřeba počítat s tím, že řada developerů si za takové změny účtuje nikoli zcela zanedbatelné poplatky, které by vaše výdaje při koupi mohly zbytečně a neočekávaně navýšit.

Je také dobré zajímat se o okolí vašeho budoucího bydlení, tedy o to, jak má být například řešen prostor, jenž byste měli ve výhledu z vašich oken.

Může se totiž stát, že před vaším krásným francouzským oknem, které se vám v projektu tolik líbilo, následně postaví developer další dům, který vám bude bránit ve výhledu, kvůli kterému jste si danou nemovitost mimo jiné pořizovali.

Vždy je také vhodné se ještě na počátku před započetím jakýchkoli jednání s developerem zajímat o to, v jaké fázi je stavba nebo příprava na stavbu a zda je zřejmé nebo alespoň značně pravděpodobné, že ke stavbě a předevší k jejímu dokončení vůbec dojde.

Někteří developeři nabízejí a prodávají projekty dokonce ještě před tím, než bylo k pozemkům, na nichž se má stavět, vydáno příslušné územní rozhodnutí povolující, že je na těchto pozemcích možno umístit stavbu.

V těchto případech, kdy zcela zjevně k samotnému započetí realizace projektu zbývá ještě řada formálních a úředních kroků, u nichž nelze dosud ani zcela určitě předpokládat, že budou uskutečněny, je vždy na úvaze každého zájemce, zda je pro něj přínosné a výhodné s developerem nějakou smlouvu uzavírat a čekat mnohdy dlouhou dobu, než (a zda vůbec!) dojde k realizaci projektu.

To, že má developer snahu a ideu danou výstavbu provést, ještě neznamená, že ji opravdu zahájí či uskuteční - od plánů bývá k realizaci dlouhá cesta.

.: Osoba developera

Řada prodejců (developerů) je právnickými osobami založenými jejich zakladateli pouze pro realizaci konkrétního projektu.

V některých případech může být taková právnická osoba zároveň dceřinou společností jiného významného developera, který ji tak zaštiťuje svým jménem, čímž tento významný developer dodává zmíněné nové společnosti bez obchodní "historie" na její důvěryhodnosti.

Smyslem zakládání takových dceřinných společností v obdobných případech může být především eliminace případných škod a ztrát, které by u konkrétního projektu mohly nastat. Jinak řečeno, pokud se daný projekt nepovede a nebo s ním budou spojeny obtíže, ponese za ně odpovědnost nově založená společnost, která je jeho developerem, a tyto problémy by se tak neměly přímo dotknout mateřské společnosti a poškodit tak její jméno a další případné projekty.

Základní informace o konkrétní společnosti, o jejích společnících, základním kapitálu, apod., je vždy možno získat nahlédnutím do Obchodního rejstříku na internetové adrese www.justice.cz.

Společníci (pokud byli jejich vklady do společnosti plně splaceny) ani případní akcionáři developera nenesou odpovědnost za závazky společnosti ani za tyto neručí (až na specifické procentu případů, které zde pro jejich složitost nepovažujeme za možné rozvádět). Jediným partnerem je tak pro vás v daném vztahu právě uvedená právnická osoba, nikoli její zakladatelé či společníci.

Lze tedy doporučit, abyste vždy osobě developera, se kterým hodláte jednat a uzavřít smlouvu, věnovali dostatečnou pozornost.

Jak osobně, prostřednictvím internetu či jiným vhodným způsobem se například můžete informovat o již realizovaných projektech daného developera, jeho referencích, apod.


.: Odpovědnost za projekt

Jak již bylo výše naznačeno, je v případě vašeho vztahu s konkrétním developerem jediným smluvním partnerem právě tento developer a nikoli jeho zakladatelé či společníci.

Pokud by se tudíž při realizaci stavby cokoli přihodilo (výstavba bude zastavena, developer se dostane do prodlení, věc bude vykazovat podstatné vady, apod.) a vám by vznikl nárok na vrácení dosud uhrazených plnění (záloh na kupní cenu) nebo nárok na náhradu škody vůči developerovi, můžete své nároky uspokojit pouze z majetku tohoto developera.

Takové vaše právo však může být výrazně oslabeno majetkovou situací developera.

Nejenže takový developer nemusí mít reálně dostatek majetku na takové vaše finanční uspokojení, neboť inkasované peníze vkládá opětovně do jiných projektů, ale především se developer může jako každý podnikatel ocitnout v platební neschopnosti (za kterou mnohdy nemusí ani nést přímou vinu, neboť může být způsobena platební nekázní jeho spolupracujících subjektů).

Téměř nejzávažnějším případem může být prohlášení úpadku na developera z důvodu jeho platební neschopnosti (což není nikdy zcela vyloučená situace).

V takovém případě se váš dosud nedostavěný byt i veškeré vaše do projektu dříve vložené finanční prostředky stávají součástí konkurzní podstaty, přičemž vaše šance získat tyto zpět je značně omezená (a mnohdy i zcela mizivá).

Jako odstrašující případy výše uvedených rizik by mohl například sloužit případ vytunelované společnosti H-Systém. I v tomto případě vložili zájemci o bydlení předem do rukou developera značnou část svých finančních prostředků, avšak k realizaci projektu nedošlo a klienti tak ve většině přišli jak o své peníze, tak o plánované bydlení.

Výše uvedená rizika jsou spojena s každým developerským projektem již ze samé jeho podstaty, proto je u běžných developerských projektů nikdy nelze předem zcela eliminovat nebo vyloučit.

Vždy byste tedy měli brát výše uvedená specifika developerských projektů v potaz, zvažovat jejich míru rizika, kterou jste ochotni podstoupit, a snažit se tedy získat ve smluvním vztahu s developerem podmínky a zajištění, které vám poskytují co nejvyšší jistotu.

.: Hrazení kupní ceny

U převážné většiny developerských projektů bude developer požadovat průběžné hrazení kupní ceny (nebo ceny za dílo - podle typu konkrétní smlouvy) již v průběhu realizace a výstavby projektu ještě před jeho dokončením.

V případě takového placení předem budete nuceni hradit cenu věci, která ještě neexistuje buď vůbec nebo existuje teprve v podobě, ze které nejste schopni posoudit, zda skutečně splňuje (bude splňovat) veškeré vámi požadované kvalitativní i kvantitativní vlastnosti.

Především však budete jinému hradit cenu dříve než od něj cokoli získáte, což je možno zcela oprávněně považovat za rizikové.

Pokud by se s developerem či projektem v průběhu realizace výstavby cokoli stalo nebo by z jakéhokoli důvodu nedošlo k dokončení výstavby, může dokonce nastat i k situace, kdy nezískáte nemovitost, která měla být takto pro vás postavena, a zároveň můžete mít značné problémy s navrácením prostředků, které jste již developerovi uhradili.

V žádném případě nelze doporučit podcenění výše uvedených skutečností.

Postupné hrazení ceny již v průběhu výstavby developerských projektů není v dnešní době (bohužel) nestandardní a je přístupné i pro hypoteční financování. Je však vhodné vždy o takovém etapovém financování uvažovat s vědomím výše popsaných rizik a včas reagovat na případné problémy či náznaky problémů, které by se v průběhu výstavby mohli vyskytnout.

Ideálním řešením by tedy samozřejmě byla možnost uhradit kupní cenu teprve poté co dojde k dokončení výstavby nemovitosti. Například tedy při uzavření smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy nebo smouvy o dílo anebo po dosažení určité etapy výstavby složit plnou výši ceny do úschovy schovatele (viz. také kapitola Placení kupní ceny)

, ze které by byla vyplacena teprve po dokončení a kolaudaci stavby a ideálně až po vkladu vašeho vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí.

Je však potřeba konstatovat, že k takovému řešení jsou developeři (až na malé výjimky) většinou nepřístupní a striktně požadují etapové financování, kde jste povinni hradit průběžně vždy část kupní ceny formou zálohy po dokončení každé ze sjednaných etap zhotovovaného projektu.

Pokud tedy přistoupíte na variantu postupného (etapového) hrazení ceny již v průběhu výstavby projektu před jeho dokončením, je nezbytné každou jednotlivou splátku navázat na řádné dokončení určité konkrétní etapy díla. Zároveň je vhodné pečlivě kontrolovat průběh realizace výstavby a lhůty k dokončení jednotlivých etap (které si musíte ve smlouvě dostatečně jasně vymínit a specifikova).

S ohledem na důležitost problematiky hrazení kupní ceny je možno další podrobností týkající se tohoto tématu nalézt i v samostatné kapitole Placení kupní ceny.


Záruka za vady

Pokud se rozhodnete pro některý z developerských projektů, bude pro vás pravděpodobně jedním z rozhodujících faktorů novost takové nemovitosti.

Právě v této novosti se však mnohdy může skrývat nebezpečí některých specifických vad, které mnohdy vyvstanou až v průběhu vašeho následného užívání. Narozdíl od koupi starší nemovitosti, kde jsou většinou původní vady odstraněny nebo jsou již patrné a vy nemovitost kupujete s jejich zohledněním.

Je tedy třeba brát mimo jiné v potaz, že nová stavba potřebuje vždy určitý čas na svou stabilizaci.

Například lze obecně vycházet z toho, že omítky v novostavbě vysychají zhruba 1 rok a celá stavba si na podloží sedá i několik let.

Již z toho lze vyvodit, že některé vady, jako například praskání omítek nebo výskyt plísní z důvodu teprve následného sedání vysychání zdiva, mohou být u novostavby zjištěny až po určité době jejího užívání.

Většina zájemců předpokládá, že pořizují-li si novou nemovitost, nebudou muset řešit vady či nedostatky zapříčiněné u starší nemovitosti jejich věkem či opotřebením.

Je však potřeba si uvědomit, že i nová nemovitost může vykazovat specifické vady, a je tedy zároveň nezbytné si smluvně dostatečně upravit odpovědnost prodávajícího (zhotovitele) za tyto vady a jejich odstranění.

Vždy je tedy vhodné sjednat si písemně s prodávajícím (zhotovitelem) dostatečnou záruku na stavbu a její jednotlivé součásti a příslušenství, a to od okamžiku, kdy jste nemovitost převzali.

Zároveň lze doporučit již ve smlouvě jasně uvést konktrétní lhůty, v niž musí developer reklamované vady odstranit (tedy nikoli pouze zahájit jejich odstraňování), a pokud možno nedodržení těchto lhůt zajistit i smluvními pokutami.


.: Lhůty a termíny výstavby

V každém případě se vždy již při sjednávání smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy nebo samotné smlouvy kupní soustřeďte na lhůty a termíny, ve kterých je prodávající (zhotovitel) povinen dokončit stavbu nebo splnit jinou důležitou povinnost (např. odstranění reklamovaných vad).

Vždy je nezbytné, aby byla každá lhůta zcela jasně a konkrétně stanovena.

Je tedy třeba se vyvarovat neurčitých formulací, které mohou vyvolávat nejistoty ohledně sjednaných termínů.

Typicky bývá prodávajícím (zhotovitelem) ve smlouvě uvedeno, že termín dokončení díla (nebo některé jeho etapy) je sice určen na konkrétní datum či lhůtu, avšak tento termín se prodlužuje např. o dobu administrativních překážek či prodlení ze strany dozorujících správních orgánů nebo o dobu trvání (blíže neurčených) nevhodných povětrnostních klimatických podmínek.

Tímto způsobem si v případě potřeby může prodávající (zhotovitel) velmi jednoduše účelově obhájit nedodržení sjednaného termínu, neboť se téměř vždy může odkázat např. na nepříznivé přírodní podmínky (přílišnou zimu nebo teplo) nebo nepružnost správních úředníků (aby již zamlčel, že si správní průtahy způsobil například sám nekvalitou či neúplností svých správních žádostí či podkladů).

.: Následky porušení povinností na straně developera

K zásadním termínům a povinnostem developera je také vždy vhodné připojit sankce za jejich nedodržení (sankcí proti vám za nedodržení vašich povinností bude smlouva vždy jistě obsahovat celou řadu) a dále i možnost vašeho odstoupení od smlouvy pro případ takového porušení.

Pokud smlouva nebude obsahovat sankce za porušení povinností ze strany prodávajícího (zhotovitele) nebo možnost vašeho odstoupení od smlouvy pro taková porušení, můžete mít velmi obtížnou pozici pro řešení takových prodlení či porušení ze strany prodávajícího (zhotovitele).

Nebudete mít totiž v takovém případě v ruce žádný "bič" na prodávajícího (zhotovitele), jak jej účelně donutit plnit své závazky pokud se ocitne v prodlení nebo v jiném porušení.

Sankci v podobě sjednané smluvní pokuty a možnost odstoupení od smlouvy je pak třeba sjednat především pro případ prodlení developera s dokončením stavby.

Pro případ zrušení smlouvy (například z důvodu vašeho odstoupení) je také vhodné sjednat konkrétní a brzkou lhůtu, v níž je vám developer povinen vrátit veškeré finanční prostředky, které od vás do té doby obdržel a zároveň připojit například smluvní pokutu za případné prodlení.

Dále pokračujte na:

💡 Vždy se poraďte s právníkem

Pořízení či změna bydlení je ve většině případů poměrně složitou a právně nikoli zcela jednoduchou záležitostí.

I proto doporučujeme vždy konzultovat veškeré kroky spojené se získáním nebo změnou bydlení s právníkem, který je v rámci jednání a při přípravě nezbytných právních dokumentů schopen s odbornou péči chránit vaše zájmy a na základě svých zkušeností účinně reagovat na konkrétní specifika vašeho případu.

Takovou konzultací si můžete v řadě případů ušetřit nejen mnoho starostí a bezesných nocí, ale především tak můžete ochránit vaše peníze, o které je při neodborné realizaci podobných transakcí velmi jednoduché přijít.

JUDr. Tomáš Philippi | IČ: 66257603 | Hlinky 92, Brno 60300
mobil: 603948531 | mail: ak@t-p.cz | datovka: idkgmdm
www.t-p.cz | www.realitni.info | www.jaknabydleni.cz
2020 © Philippi