V případě koupě nemovitosti je třeba, abyste si byli vědomi některých základních specifik takové koupě, která zásadním způsobem ovlivňují možné a zejména bezpečné způsoby placení kupní ceny.
Základní informací, kterou je potřeba nezbytně zohlednit a mít na paměti, je skutečnost, že k tomu, abyste se skutečně stali vlastníky kupované nemovitosti, je vždy nezbytně potřeba, aby byl nejen podán návrh na vklad vašeho vlastnického práva do katastru nemovitostí, ale především (!), aby byl následně ze strany katastrálního úřadu vklad takového vlastnického práva povolen.
Vlastníkem kupované nemovitosti se tak sice stáváte ke dni podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, ale to teprve (!) tehdy, až příslušný katastrální úřad převod schválí a povolí tak vklad vašeho vlastnického práva k převáděné nemovitosti dle vaší kupní smlouvy do katastru nemovitostí.
Do okamžiku povolení takového vkladu nemáte tedy žádnou jistotu, že daný vklad bude skutečně povolen a vy se takovými vlastníky skutečně stanete.
Nepostačí tedy pouhé podání návrhu na vklad takové smlouvy do katastru nemovitostí, neboť podání návrhu na vklad je pouze okamžikem zahájení řízení o povolení vkladu.
Až takto zahájené řízení by mělo vyústit v povolení vkladu vašeho vlastnického práva do katastru nemovitostí, což je tedy teprve moment, kterým se skutečně (zpětně k datu podání návrhu) stáváte vlastníkem převáděné nemovitosti.
Předchozí uzavření kupní smlouvy je pouze vzájemným závazkovým vztahem mezi vámi a prodávajícím, kterým si určujete svá smluvní práva a povinnosti. Jejím uzavřením se však ještě nestáváte (!) vlastníkem kupované nemovitosti.
K právnímu završení převodu nemovitost dle uzavřené smlouvy je však vždy potřeba povolení vkladu vlastnikého práva kupujícího dle takové smlouvy do katastru nemovitostí.
K provedení vkladu má katastrální úřad obecně 30 dnů.
Vždy totiž může katastrální úřad ve smlouvě nalézt nedostatky či nejasnosti nebo se mohou vyskytnout některé zákonné přakážky provedení (dokončení) vkladu vašeho vlastnického práva dle takové kupní smlouvy.
Pro vaši právní jistotu je tedy potřeba počítat se vznikem podobných komplikací a být na ně připraven.
Výše uvedená specifika vzniku vlastnictví k nemovitosti získávají na důležitosti právě při sjednávání způsobu hrazení kupní ceny.
Často totiž můžete být prodávajícím (a v některých případech i realitní kanceláří) přesvědčováni či dokonce tlačeni k tomu, abyste hradili kupní cenu nebo její část již při podání návrhu na vklad kupní smlouvy do katastru nemovitostí nebo dokonce (!) již při podpisu kupní smlouvy.
Pokud se však uvolíte platit kupní cenu nebo její část před tímto okamžikem, dostáváte se do situace, kdy jste již zaplatili za věc, která ještě není vaše a není dokonce ani nepochybně jisté, že se vlastníkem skutečně stanete (pokud např. katastrální úřad zamítne návrh na vklad vašeho vlastnikého práva na základě vaší smlouvy).
K obdobné situaci může také například dojít tehdy, jestliže po uzavření kupní smlouvy, avšak ještě před podáním návrhu na její vklad do katastru nemovitostí dojde k exekuci vůči prodávajícímu, čímž může být převod jeho majetku prostřednictvím katastru nemovitostí technicky znemožněn.
Pokud by důvodem k zamítnutí vkladu vlastnického práva ke kupované nemovitosti byly například některé nedostatky smlouvy, je možné tyto napravit a transakci úspěšně završit. V některých případech však může být velmi obtížné (či dokonce nemožné) přimět prodávajícího k uzavření nové kupní smlouvy či její úpravě tak, aby vyhovovala příslušnému katastrálnímu úřadu k jejímu zavkladování.
Není vždy zároveň nutné předpokládat zlý úmysl či nesoučinnost na straně prodávajícího, že by následně nechtěl podepsat novou upravenou kupní smlouvu (když kupní cenu již obdržel). K nemožností uzavření kupní smlouvy může totiž dojít i na základě jiných nepředvídatelných a obtížně ovlivnitelných okolností, které nemusí záviset na vůli prodávajícího (např. exekuce na majetek prodávajícího, úmrtí prodávajícího, apod.).
Je tedy potřeba, abyste si výše naznačená rizika uvědomili, a vždy zvážili zda a jak je eliminovat.
Jako zcela standardní i všeobecně uplatňované a přijímané řešení pro omezení rizika kupujícího (ale i samotného prodávajícího) při placení kupní ceny je používána zejména možnost uložení vašich peněz do svěřenecké úschovy svěřeneckého správce - především notáře, advokáta či banky.
V takovém případě máte jako kupující jistotu, že vaše peníze získá prodávající teprve tehdy, až skutečně získáte to, oč máte zájem. Neplatíte tedy žádné peníze předem, v čemž se může skrývat nemalé (a mnohdy zcela zásadní) riziko.
Toto řešení je zároveň vhodné i pro samotného prodávajícího, neboť ten na své peníze již od počátku celé transakce "uvidí" a bude mít jistotu, že jsou pro něj připraveny. Zároveň s ohledem na jejich svěření do správy třetí nezávislé a objektivní osoby (sjednaného svěřeneckého správce) bude mít prodávající jistotu, že tato osoba mu po splnění předem sjednaných a vzájemně dohodnutých podmínek (tedy například po výše zmíněném provedení vkladu do katastru nemovitostí ve prospěch kupujícího) tyto peníze bez odkladu vyplatí.
Ve smlouvě o úschově by mělo být ujednáno, že svěřenecký správce vyplatí složené peníze prodávajícímu teprve tehdy, kdy mu kterýkoli z účastníků předloží například:
Smlouva o úschově nemůže být po jejím uzavření jakkoli měněna bez souhlasu všech účastníků a svěřenecký správce tedy nemůže bez výslovného souhlasu kupujícího i prodávajícího naložit s penězi jinak, než je dohodnuto v této smlouvě.
Pořízení či změna bydlení je ve většině případů poměrně složitou a právně nikoli zcela jednoduchou záležitostí.
I proto doporučujeme vždy konzultovat veškeré kroky spojené se získáním nebo změnou bydlení s právníkem, který je v rámci jednání a při přípravě nezbytných právních dokumentů schopen s odbornou péči chránit vaše zájmy a na základě svých zkušeností účinně reagovat na konkrétní specifika vašeho případu.
Takovou konzultací si můžete v řadě případů ušetřit nejen mnoho starostí a bezesných nocí, ale především tak můžete ochránit vaše peníze, o které je při neodborné realizaci podobných transakcí velmi jednoduché přijít.