jaknabydleni.cz | Průvodce pro všechny, kteří hledají bydlení - aneb Jak si pořídit či změnit bydlení a nepřijít o své peníze

Provozovatel:
JUDr. Tomáš Philippi
IČ: 66257603
Hlinky 92, Brno 60300

mobil: 603948531
mail: ak@t-p.cz
datová schránka: idkgmdm
www.t-p.cz
www.realitni.info
www.jaknabydleni.cz

2020 © Philippi

:: Kupujeme již hotový (dokončený) dům

Pojmem "hotový" nebo "dokončený" dům budeme dále obecně označovat jakýkoli dům, který byl již stavebně dokončen a zkolaudován k bydlení a je samostatně zapsán v katastru nemovitostí. Není zároveň rozhodující, zda půjde o právě dokončenou novostavbu nebo o dům starší.

Předmětem této kapitoly tak není pojednání o koupi domů, které jsou dosud ve stádiu výstavby nebo jejichž výstavba dokonce dosud nezačala (tedy domy z tzv. developerských projektů). Těmto je věnována samostatná kapitola Developerské projekty.

.: Dům jako součást pozemku

Nejprve je nutno uvést, že na základě nového občanského zákoníku se s účinnosti od 1.1.2014 stala stavba stojící na pozemku téhož vlastníka součástí takového pozemku. Tedy tam, kde byla stavba i pozemek ve vlastnictví totožné osoby, došlo k jejich sloučení a stavba již právně nadále není samostatnou nemovitou věcí, ale je součástí takového pozemku.

K takovém sloučení však nemuselo dojít ve všech případech a netýkalo se např. situací, kdy pozemek či stavbu zatěžovalo věcné právo, u něhož to jeho povaha vylučuje (za takové právo je považováno např. zástavní či předkupní právo na pozemku či stavbě).
I proto nadále pro jednoduchost a přehlednost budeme v rámci textů na našich stránkách Jaknabydleni.cz i nadále hovořit (nebude-li určeno jinak) o koupi domu i tam, kde je zřejmé, že tento dům se stal již součástí pozemku. Pro kupujího je totiž samozřejmě i nadále důležité a podstatné, že v případě koupě kupuje především zamýšlený dům, a z obecného pohledu je tedy nepříliš podstatné, zda je tento dům věcí samostatnou anebo je takový dům předmětem koupě jako součást pozemku, na němž stojí.

.: Obecně o koupi již dokončeného domu

Jedním ze základních atributů hotového domu je, že musí být jako dokončený dům zapsán v příslušném katastru nemovitostí (většinou již nyní bude zapsán jako součást pozemku, na němž se nachází).

To také znamená, že řadu základních právních údajů týkajících se domu si lze ověřit přímo nahlédnutím do listu vlastnictví vedeného v katastru nemovitostí k danému domu.

Zároveň je také možné si takový dům osobně prohlédnout a seznámit se s jeho stavem (narozdíl od většiny developerských projektů, u nichž má být takový dům teprve postaven).

Již v okamžiku zvažování koupě takto nabízeného domu tedy můžete mít k dispozici jak řadu informací o tomto domu, tak i osobní zkušenost z jeho prohlídky, a můžete tak lépe zvážit, zda a do jaké míry splňuje vaše požadavky.

Vždy se vyplatí si veškeré takové informace shromáždit před tím, než se pro danou koupi rozhodnete a především ještě před tím, než podepíšete příslušné smluvní dokumenty.

Zaměřme se tedy dále na některé důležité momenty, které je vhodné (nebo spíše dokonce nutné) zohlednit při zvažování koupě domu a při koncipování příslušných kupních smluv

.: Vlastnictví domu

Vždy je nezbytné si ihned na počátku dostatečně ověřit vlastnická práva prodávajícího k nabízenému domu.

Vlastnický vztah prodávajícího k domu si můžete zjistit především z údajů v příslušném katastru nemovitostí na listu vlastnictví vedeném pro daný dům (resp. pro pozemek, jehož je případně součástí).

Je také vhodné si od prodávajícího vyžádat k nahlédnutí a k prověření i originál nabývacího titulu, na základě kterého prodávající získal daný dům. Půjde především o kupní smlouvu, smlouvu o převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví, darovací smlouvu, pravomocné rozhodnutí v dědickém řízení, apod.

.: Identifikace domu

Správné označování domů pro účely kupních smluv může být v některých případech poměrně složitým úkonem. Zejména je potřeba právně odlišit domy, které existují jako samotstná věc v právním slova smyslu - např. domy na cizím pozemku, a naopak domy, které jsou součástí pozemku, na kterém stojí, a nejsou tedy samostatnou právní věcí ani samostatným předmětem převodu).

Jak tvorbu kupních smluv tak i specifikaci nabývaných práv je tedy vždy vhodné (a v řadě případů spíše dokonce nutné) ponechat na právníkovi.

.: Osoba prodávajícího

Prodávající je nejen osobou, která vám má prodat dům, ale zároveň je i osobou, která vaši koupi může v některých případech i poměrně zkomplikovat. K některým úskalím jednání s prodávajícími se věnujeme blíže v tématické sekci "Hledáme bydlení" v kapitole Jednáme s vlastníkem.

Existuji však i další faktory na straně prodávajícího, které je vhodné v rámci celé transakce brát v potaz.

Například i když je na listu vlastnictví k domu zapsán pouze jeden prodávající, není vyloučeno, že v případě, kdy je prodávající zároveň v manželství, je daný dům ve společném jmění obou manželů.

V takovém případě by k prodeji bylo nezbytné získat i souhlas druhého na listu vlastnictví nezapsaného manžela.

Pokud zjistíte, že má prodávající problémy s věřiteli nebo je proti němu dokonce vedeno nějaké soudní řízení, je zde vždy potencionální nebezpečí exekuce na daný dům ještě před tím, než podáte návrh na jeho převod na katastrální úřad (převod by nebylo možno uskutečnit), následného zpochybnění převodu prostřednictvím tzv. relativní neúčinnosti nebo například zahrnutím převáděného domu do konkurzní podstaty prodávajícího (jestliže by na prodávajícího byl v rámci insolvenčního řízení prohlášen konkurz).

V takovém případě je opět vhodné zvážit rizika spojená s koupí domu od takového prodávajícího.

Vždy je tedy vhodné vnímat koupi nemovitostí v celém kontextu dané transakce, do kterého patří i prodávající jako její vlastník.

.: Vlastnosti bydlení

Vždy je vhodné si nejprve pečlivě nabízený dům prohlédnout a ověřit si jeho technický stav. Vyplatí se na prohlídku domu s sebou přizvat i vhodného odborníka, který vás může upozornit na problémy či skryté vady, jichž byste si jinak nevšimli.

Pokud si vybíráte bydlení i s ohledem na lokalitu, lze doporučit, abyste se například informovali na místním stavebním úřadě na podobu stávajícího územního plánu. Je totiž samozřejmě možné, že dnes si kupujete dům u parku s pěkným výhledem a v klidném prostředí, ale za pár měsíců by vám před okny mohli začít stavět nový hypermarket. Pokud byste však informaci o plánované výstavbě měli již v době zvažování koupě, můžete se vyhnout nepříjemnému překvapení.

K vlastnostem bydlení též blíže v sekci Hledáme bydlení.

💡 Vždy se poraďte s právníkem

Pořízení či změna bydlení je ve většině případů poměrně složitou a právně nikoli zcela jednoduchou záležitostí.

I proto doporučujeme vždy konzultovat veškeré kroky spojené se získáním nebo změnou bydlení s právníkem, který je v rámci jednání a při přípravě nezbytných právních dokumentů schopen s odbornou péči chránit vaše zájmy a na základě svých zkušeností účinně reagovat na konkrétní specifika vašeho případu.

Takovou konzultací si můžete v řadě případů ušetřit nejen mnoho starostí a bezesných nocí, ale především tak můžete ochránit vaše peníze, o které je při neodborné realizaci podobných transakcí velmi jednoduché přijít.