:: Výměna bytu

Právní úprava výměny bytů je poměrně stručná, přičemž konkrétně je upravena pouze v §715 a §716 zák. č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, v platném znění.

.: Právní povaha výměny bytů

Výměnou bytu se rozumí situace, kdy jeden nájemce bytu hodlá vyměnit tento svůj nájem za nájem jiného nájemního bytu.

Vše se dá také zjednodušeně popsat tak, že nejde o výměnu samotných bytů, ale o výměnu nájemců v jednotlivých nájemních bytech.

.: Podmínky výměny

Nájemci jsou oprávněni vyměnit byt pouze a výhradně se souhlasem pronajímatele.

Souhlas pronajímatele i dohoda nájemců o výměně bytu musí mít vždy písemnou formu jinak jsou neplatné.

Souhlas pronajímatele může být předběžný nebo může jít přímo o souhlas k již uzavřené dohodě o výměně.

Nájemci tak mohou uzavřít dohodu o výměně i před udělením souhlasu ze strany pronajímatelů, avšak taková dohoda v daném případě nabude účinnosti vždy teprve písemným souhlasem pronajímatelů.

Odepře-li pronajímatel bez závažných důvodů souhlas s výměnou bytu, může soud na návrh nájemce rozhodnutím nahradit projev vůle pronajímatele.

Takové řízení však může být poměrně zdlouhavé a zejména jeho výsledek též nemusí být dopředu zcela zřejmý.

Také byste se tedy několik let mohli náročně o takový souhlas soudit, přičemž v mezidobí o danou výměnu ztratíte vy nebo druhý účastník plánované výměny zájem nebo se jiné okolnosti změní natolik, že případné soudní řízení pozbude na významu.

V případě nesouhlasu některého z pronajímatelů s plánovanou výměnou je soudní cesta o nahrazení takového souhlasu řešením, které je samozřejmě právně možné, avšak z realistického pohledu zřejmě nebude většinou zcela přínosné.

Právo na splnění dohody o výměně bytu musí být uplatněno u soudu do tří měsíců ode dne, kdy byl s dohodou vysloven souhlas, jinak právo zanikne.

Nastanou-li dodatečně u některého z účastníků takové závažné okolnosti, že není možno splnění dohody na něm spravedlivě požadovat, může od dohody odstoupit. Musí tak však učinit bez zbytečného odkladu. Právo na náhradu škody na straně účastníka, který od dohody neodstoupil, není tímto dotčeno.

.: Realizace výměny

Jak bylo výše uvedeno, není na provedení výměny, resp. na udělení souhlasu pronajímatele s takovou výměnou, přímý právní nárok.

Pokud však dojde k souhlasu pronajímatelů s výměnou, vstupuje nový nájemník ohledně nového bytu do práv a povinností původního nájemce.

I to je důvodem časté (a většinou i pochopitelné) neochoty pronajímatelů k udělení souhlasu s výměnou bytu.

Kdyby byl totiž původní nájemní vztah nejdříve standardně ukončen, mohl by pronajímatel s novým nájemcem uzavřít zcela novou nájemní smlouvu, v níž by bylo možno sjednat i nové nájemní podmínky, zejména pak například i vyšší nájemné.

Takto však nový nájemce nastupuje do původní nájemní smlouvy a zůstává mu tedy zachována i původní výše nájemného, což zvláště v případě regulovaného nájemného může být pro nájemce značně výhodné (narozdíl od pronajímatele).

vytiskni