:: Podnájem

V případě podnájmu jde o vztah mezi stávajícím nájemcem a jeho dalším nájemcem (označovaným již jako podnájemce). Typicky je možné se s podnájemním vztahem setkat například v situaci, kdy družstevník pronajímá družstevní byt, který má z titulu svého členství od družstva v nájmu.

Základní srovnání s ostatními formami bydlení včetně stručného shrnutí výhod a nevýhod podnájemního vztahu je možno nalézt i v tématické sekci "Hledáme bydlení" v kapitole Podnájem bytu.

.: Obecně o podnájmu

Narozdíl od nájmu (zejména pak od nájmu bytu) není podnájem podrobněji zákonem regulován, přičemž jeho úpravu ponechává zákonodárce téměř zcela na smluvním ujednání mezi účastníky.

Uzavřením podnájemní smlouvy k nemovitosti vzniká na straně podnájemce právo užívat takto pronajatou nemovitost a také povinnost za toto užívání hradit pronajímateli sjednané nájemné a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nemovitosti.

Podnájemce má poté vůči pronajímateli nárok na zajištění nerušeného užívání pronajaté nemovitosti.

Další podrobnější podmínky podnájemního vztahu jsou pak většinou dány ujednáním účastníků obsažených v podnájemní smlouvě

.: Rozdíly mezi podnájmem bytu a podnájmem domu

Mezi podnájmem domu nebo podnájmem bytu není podstatnějších rozdílů (což je výrazná odlišnost od nájmu bytu a nájmu domu, které jsou praveny značně odlišně).

Téměř jediný avšak podstatný rozdíl je především při samotném zřízení podnájmu.

V případě podnájmu domu vám stávající nájemce může tento dům podnajmout i bez souhlasu vlastníka, s výjimkou případů, kdy je v nájemní smlouvě mezi vlastníkem a nájemcem sjednáno, že nájemce toto oprávnění nemá, a že tedy není samostatně oprávněn dát dům do podnájmu.

Jestliže by nájemce takový zákaz porušil, je pronajímatel domu oprávněn od nájemní smlouvy s nájemcem okamžitě odstoupit.

Jinak řečeno, nájemce je oprávněn dát pronajatý dům do podnájmu vždy, není-li v nájemní smlouvě sjednáno jinak.

Naopak v případě podnájmu bytu může dát stávající nájemce takový byt do podnájmu vždy pouze a výhradě se souhlasem vlastníka (pronajímatele).

Jestliže by nebyla tato podmínka splněna, je případná podnájemní smlouva absolutně a od samého počátku neplatná.

Pokud by tedy s vámi například člen družstva, jemuž náleží právo nájmu družstevního bytu, uzavřel smlouvu o podnájmu takového bytu (i když by se taková smlouva třeba i nazývala smlouvou nájemní), bude taková smlouva absolutně neplatná, pokud zároveň tento pronajímatel nebude mít souhlas družstva s podnájmem daného bytu.

.: Stav bytu

V případě, že si zamýšlíte zřídit podnájem, je vhodné se zaměřit i na stav podnajímaného bytu či domu a pečlivě si jej prověřit.

Lze doporučit počáteční stav vždy i zdokumentovat, ať již písemně se slovním popisem případných vad či stávajících opotřebení, nebo i za pomoci fotografií. Takové zdokumentování je následně potřeba podepsat oběma účastníky a uvést datum, kdy bylo pořízeno.

Můžete se tak vyhnout budoucím sporům o to, které vady či opotřebení byly způsobeny vaším užíváním.

.: Platnost podnájemní smlouvy

Krom obecných náležitostí právního úkonů by měla podnájemní smlouva vždy obsahovat i označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním pronajatého bytu či domu nebo jejich výši.

Je také vhodné si vyžádat alespoň k nahlédnutí nájemní smlouvu mezi vlastníkem bytu a nájemcem, s nímž byste sjednávali podnájem, a to z důvodu, zda taková smlouva obsahuje souhlas vlastníka s následným zřízením podnájmu.

Namísto souhlasu vlastníka s podnájmem obsaženého v nájemní smlouvě vám může nájemce samozřejmě předložit takový písemný souhlas vlastníka i na samostatné listině.

V případě družstevních bytů by tak měl mít člen družstva, který vám hodlá byt pronajmout (resp. podnajmout), i souhlas družstva se zřízením podnájmu družstevního bytu.

K důležitosti takového souhlasu vlastníka a zejména k následkům jeho absence viz. výše v odstavci Rozdíly mezi podnájmem bytu a podnájmem domu.

.: Doba podnájmu

Podnájemní smlouvu je možno sjednat jak na dobu určitou, tak dobu neurčitou.

Podnájem bytu lze vypovědět kdykoli (i po sjednanou dobu určitou) bez uvedení důvodu s výpovědní dobou 3 měsíce, ledaže by bylo v podnájemní smlouvě dohodnuto jinak.

V případě podnájmu domu, který byl sjednán na dobu určitou, končí tento podnájem teprve uplynutím takové doby. Jestliže byl podnájem domu sjednán na dobu neurčitou, lze je vypovědět bez uvedení důvodu s výpovědní dobou 3 měsíce.

Bez ohledu na sjednanou dobu podnájmu však podnájem mimo jiné končí vždy okamžikem zániku nájemního vztahu mezi hlavním nájemcem (který s vámi uzavřel podnájemní smlouvu) a vlastníkem bytu.

.: Udržování a úpravy podnajaté nemovitosti

V podnájemní smlouvě je také vhodné vždy alespoň obecně specifikovat rozsah správy podnajaté nemovitosti.

Tedy zejména vymezit opravy či údržbu, které budete jako podnájemce povinen provádět vy, a naopak které bude povinen zajišťovat hlavní nájemce.

.: Nájemné

Vždy je potřeba co nejkonkrétněji určit jak výši nájemného, tak i způsob jeho placení.

Zároveň pokud podnájemce bude hradit i další služby spojené s podnájmem, je potřeba odděleně od nájemného určit i jejich výši a způsob úhrady.

K placení nájemného i služeb je zároveň vhodné doporučit jejich úhradu prostřednictvím převodu z vašeho účtu. Máte tak vždy jasnou evidenci o tom, že jste daný nájem či služby uhradili.

Pokud byste platili nájem či služby tzv. z ruky do ruky hlavnímu nájemci, je třeba si vždy od něj nechat také potvrdit předání těchto peněz.

V opačném případě (a zejména při jakémkoli konfliktu s hlavním nájemcem) byste se mohli ocitnout v situaci, kdy by tento po vás i následně zpětně mohl vyžadovat úhradu nájemného či služeb, které jste sice zaplatili, ale k prokázání takové platby nebudete mít žádný důkaz či doklad.