:: Jednáme s vlastníkem

Ať již budete jednat s prodávajícím přímo nebo prosřednictvím realitní kanceláře, vždy je třeba k takovému jednání přistupovat odpovědně, neboť samozřejmě právě na prodávajícím může především záležet zda se daný obchod uskuteční či nikoli.

.: Partner pro jednání

Ve většině případů se setkáte se situací, kdy bude nabídka nabízena prostřednictvím realitní kanceláře a s nabízejícím tedy budete mít často jen zprostředkovaný kontakt přes realitní kancelář.

V opačném případě může být výhodou, jestliže nabídku, o kterou byste měli zájem, nabízí přímo vlastník dané nemovitosti (popř. vlastník členských práv a povinností na družstvu).

Především totiž odpadá jednání přes prostředníka jako v situaci, kdy je nabídka poskytována prostřednictvím realitní kanceláře. Zároveň nevzniká ani povinnost k úhradě provize takovému prostředníkovi (realitní kanceláři).

Na druhé straně může být mnohdy výhodou, že realitní kancelář (jedná-li se o zkušenou a seriózní kancelář) může lépe harmonizovat a přizpůsobovat vzájemné požadavky zájemce i nabízejícího a může také tlumit případné neshody mezi účastníky při hledání míry vhodných kompromisů.

Dále také profesionální realitní kancelář (resp. její právník) může náležitě a objektivně vysvětlit i nezkušenému a především nedůvěřivému prodávajícímu systém a pravidla takové transakce, aby takový prodávající nemusel mít pocit, že jej kupující tlačí do nepochopitelných či pro něj nevýhodných podmínek.

V takovém případě může být role (zkušené a seriózní) realitní kanceláře jako prostředníka dokonce i vítaná a prospěšná.

.: Osoba prodávajícího

Přímé jednání s vlastníkem může být výraznou výhodou, díky níž lze v některých případech realizaci transakce výrazně urychlit, neboť je možno přímo a tím pádem i rychleji a operativněji řešit vzájemné požadavky a podmínky.

U problematického nabízejícího však může být tento přímý vztah v některých případech naopak nevýhodnou.

Je totiž samozřejmě potřeba upozornit, že mezi nabízejícími (stejně samozřejmě i jako mezi kupujícími) se vyskytují lidé problematičtí nebo prostě nikoli zcela přístupní či komunikativní.

Bohužel i v případě, že bychom se obdobným lidem v každodenním životě rádi vyhnuli, je v dané situaci, kdy tyto osoby shodou okolností nabízejí věc, o kterou máme eminentní zájem (tedy např. byt), nutné s nimi jednat a snažit se docílit vzájemné shody.

.: Stanovení podmínek

V každém případě je nezbytné pokusit se v jednání prosadit takové vlastní požadavky, které by měli chránit a zajišťovat vaše zájmy (a především peníze) při realizaci případné smlouvy (viz. také tématická sekce "Kupujeme bydlení" a příslušné kapitoly věnované koupi každé konkrétní formy bydlení).

Mějte vždy na paměti, že stejně jak prodávající nabízí svou nemovitost nebo členská práva, vy nabízíte své (často nemalé) finanční prostředky, o které má zase zájem prodávající.

Nejen vy jste tedy v celé záležitosti ten, kdo má o něco zájem.

Je tak potřeba si uvědomit, že máte v daném vztahu stejná práva i postavení a nejste pouhým "prosebníkem", ale smluvní stranou, která nežádá něco zadarmo, ale nabízí mnohdy nemalé finanční protiplnění.

Při jednání s vlastníkem se tedy v žádném případě nenechte zbytečně tzv. tlačit do kouta.

Nezapomínejte, že i když byste se s vlastníkem náhodu nedohodli, přinejhorším nedojde k uzavření smlouvy a vy si ponecháte své peníze a budete hledat dál.

Když ovšem nebudete dbát na ochranu svých práv při vyjednávání smlouvy, může se také stát, že nakonec zjistíte, že jste koupili věc, která například nemá vlastnosti, o které jste měli zájem, ale vy z důvodu nedostatků ve smlouvě nebudete mít možnost se proti této skutečnosti účinně bránit.

V nejhorším případě se dokonce může přihodit, že špatnou smlouvou a nedostatečným zajištěnám rizik můžete přijít jak o své peníze, tak nezískáte ani danou nemovitost.

Není tedy vhodné odevzdaně či bezmyšlenkovitě přistoupit na jakoukoli dohodu či smlouvu, ale je třeba předvídat i možné budoucí komplikace a zajistit svá práva pro případ vzniku takových komplikací.

.: Dohoda o ceně

Mezi zdaleka nejdůležitější ujednání jakékoli smlouvy týkající se nabývání nemovitostí (nebo např. členských práv na družstvu) patří dohoda o placení ceny (podrobněji viz. tématická sekce "Kupujeme bydlení" a příslušné kapitoli věnované koupi každé konkrétní formy bydlení).

V případě převodu vlastnického práva je tak uhrazení ceny potřeba v ideálním případě vázat teprve na vklad vašich vlastnických práv ke kupované nemovitosti do příslušného katastru nemovitostí.

V případě převodu členství v družstvu je pak třeba úhradu ceny navázat nejdříve na uzavření účinné smlouvy o převodu členských práv a povinností družstvu.

Pro vzájemnou důvěru a zajištění rovnosti vzájemného vztahu by mělo většinou dojít nejprve ke složení vašich peněz do sjednané úschovy (advokáta, notáře, banky, apod.), z níž budou vyplaceny teprve po splnění určených podmínek (např. po provedení vkladu vašich vlastnických práv ke kupované nemovitosti do katastru nemovitostí).

V takovém případě máte jako kupující jistotu, že vaše peníze získá prodávající teprve tehdy, až také vy získáte, o co máte zájem. Neplatíte tedy žádné peníze předem, v čemž se může skrývat nemalé (a mnohdy zcela zásadní) riziko.

Složení peněz do úschovy je zároveň výhodné i pro samotného prodávajícího, neboť ten na své peníze již od počátku celé transkace "vidí" a může tak mít jistotu, že jsou pro něj připraveny. Zároveň s ohledem na jejich svěření do správy třetí nezávislé osoby (sjednaného svěřeneckého správce) může mít prodávající jistotu, že tato osoba mu po splnění předem sjednaných a vzájemně dohodnutých podmínek (tedy například po výše zmíněném provedení vkladu do katastru nemovitostí ve prospěch kupujícího) tyto peníze okamžitě vyplatí.

Tímto uvedeným (a zásadně i všeobecně doporučovaným) způsobem placení ceny jsou pak rovnocenně zajištěny práva a zájmy obou účastníků a rizika obou stran jsou výrazně eliminována, ne-li zcela vyloučena.

S ohledem na důležitost problematiky placení ceny se této dále věnujeme blíže v tématické sekci "Kupujeme bydlení" v příslušných kapitolách věnovaných koupi každé konkrétní formy bydlení.

.: Zvážení možných rizik

Při vyjednávání smlouvy je samozřejmě možné přistoupit na kompromisy a slevit z vašich původních požadavků, ale každý kompromis i ústupek, který by snižoval vaši ochranu je potřeba pečlivě zvážit a zohlednit míru rizika, kterou jste ochotni akceptovat.

Pokud cítíte, že je s danou transakcí či prodávajícím něco v nepořádku nebo jednání nevedou ke kýženém výsledku, můžete vždy zvážit svůj zájem a ochotu v takovém vyjednávání pokračovat.

Problémy vyvstávající již na začátku vzájemných jednání totiž mohou často mnohé naznačovat o komplikacích, které vás s takovým smluvním partnerem teprve čekají.

Proto dbejte na svá práva a zájmy a i když důvěřujete, nezapomínejte i náležitě prověřovat.

..................

.: Není důvod riskovat

S ohledem na skutečnost, že málokdo je skutečně znalý a sběhlý v jednáních týkajících se převodu nemovitostí (členských práv na družstvu) a v přípravě nezbytných smluvních dokumentů, je vždy nezbytné vyhledat kvalifikovanou odbornou pomoc u právníka, který se zabývá danou problematikou.

Využití služeb právního odborníka vám vždy zabezpečí alespoň základní právní jistoty a eliminujete praktická rizika, která jsou s vaší transakcí spojena.

V tomto ohledu je tedy na závěr možno konstatovat, že co se týká přípravy potřebných smluvní dokumentů, lze vždy použít známé poučení: "Doma to sami raději nezkoušejte".