:: Placení kupní ceny

V případě koupě domu je potřeba, abyste si byli vědomi některých základních specifik takové koupě, která zásadním způsobem ovlivňují možné a zejména bezpečné způsoby placení kupní ceny.

.: Kdy se stáváte vlastníkem

Základní informací, kterou je potřeba nezbytně zohlednit a mít na paměti, je především skutečnost, že k věcněprávním účinkům převodu nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí, dochází teprve okamžikem vkladu kupní smlouvy do příslušného katastru nemovitostí.

Tedy jinak řečeno, vlastníkem kupované nemovitosti se stáváte teprve tehdy, když příslušný katastrální úřad převod schválí a povolí tak vklad vašeho vlastnického práva k převáděné nemovitosti dle vaší kupní smlouvy do katastru nemovitostí.

Nepostačí zároveň pouhé podání návrhu na vklad takové smlouvy do katastru nemovitostí, neboť podání návrhu na vklad je pouze okamžikem zahájení řízení o povolení vkladu.

Až takto zahájené řízení by mělo vyústit v povolení vkladu vašeho vlastnického práva do katastru nemovitostí, což je tedy teprve moment, kterým se skutečně stáváte vlastníkem převáděné nemovitosti.

Samotné uzavření kupní smlouvy je tedy pouze vzájemným závazkovým vztahem mezi vámi a kupujícím, kterým si určujete svá smluvní práva a povinnosti. Jejím uzavřením se však ještě nestáváte vlastníkem kupované nemovitosti.

K právnímu završení převodu nemovitost dle uzavřené smlouvy je však vždy potřeba povolení vkladu vlastnikého práva kupujícího dle takové smlouvy do katastru nemovitostí.

K provedení vkladu má katastrální úřad obecně 30 dnů.

Jestliže je příslušným katastrálním úřadem povolen vklad vlastnikého práva dle vaší kupní smlouvy, stáváte se pak sice vlastníkem zpětně ke dni podání návrhu na vklad kupní smlouvy do katastru nemovitostí, avšak je třeba si uvědomit, že až do okamžiku, než katastrální úřad dle kupní smlouvy, která je součástí vašeho návrhu, povolí vklad vlastnického práva, nejste a nemůžete si být jisti, že úřad skutečně převod schválí a vaše vlastnické právo do katastru nemovitostí vloží.

Vždy totiž může katastrální úřad ve smlouvě nalézt nedostatky či nejasnosti nebo se mohou vyskytnout některé zákonné přakážky provedení (dokončení) vkladu vašeho vlastnického práva dle takové kupní smlouvy.

Vždy je tedy potřeba pro vaši právní jistotu počítat se vznikem podobných komplikací a být na ně připraven.

.: Placení předem je riziko

Výše uvedená specifika vzniku vlastnictví k nemovitosti získávají na důležitosti právě při sjednávání způsobu hrazení kupní ceny.

Často totiž můžete být prodávajícím (a v některých případech i realitní kanceláří) přesvědčováni či dokonce tlačeni k tomu, abyste hradili kupní cenu nebo její část již při podání návrhu na vklad kupní smlouvy do katastru nemovitostí nebo dokonce (!) již při podpisu kupní smlouvy.

Jak však bylo výše naznačeno, stáváte se vlastníkem převáděné nemovitosti teprve poté, co katastrálním úřadem bude na základě kupní smlouvy povolen vklad vašeho vlastnickhéo práva k převáděné nemovitosti.

Pokud se však uvolíte platit kupní cenu nebo její část před tímto okamžikem, dostáváte se do situace, kdy jste již zaplatili za věc, která ještě není vaše a není dokonce ani nepochybně jisté, že se vlastníkem skutečně stanete (pokud např. katastrální úřad zamítne návrh na vklad vašeho vlastnikého práva na základě vaší smlouvy).

Pokud byste skutečně uhradili kupní cenu dříve, než dojde ke vkladu vašeho vlastnického práva dle kupní smlouvy do katastru nemovitostí (nezaměňovat s okamžikem, kdy bude teprve pouze podán návrh na jeho vklad), můžete se ocitnout v situaci, kdy již nebudete mít své peníze, které jste takto předem uhradili prodávajícímu, ale poté co katastrální úřad zamítne návrh na vklad kupní smlouvy (nebo z jiného důvodu nedojde ke vkladu kupní smlouvy do katastru nemovitostí), nezískáte a nebudete mít ani kupovanou nemovitost.

K obdobné situaci může také například dojít tehdy, jestliže po uzavření kupní smlouvy, avšak ještě před podáním návrhu na její vklad do katastru nemovitostí dojde k výkonu rozhodnutí (exekuci) vůči prodávajícímu, čímž může být převod jeho majetku prostřednictvím katastru nemovitostí technicky znemožněn.

Pokud by důvodem k zamítnutí vkladu vlastnického práva ke kupované nemovitosti byly například některé nedostatky smlouvy, je možné tyto napravit a transakci úspěšně završit. V některých případech však může být velmi obtížné (či dokonce nemožné) přimět prodávajícího k uzavření nové kupní smlouvy či její úpravě tak, aby vyhovovala příslušnému katastrálnímu úřadu k jejímu zavkladování.

Není vždy zároveň nutné předpokládat zlý úmysl na straně prodávajícího, že by následně nechtěl podepsat novou upravenou kupní smlouvu (když kupní cenu již obdržel). K nemožností uzavření kupní smlouvy může totiž dojít i na základě jiných nepředvídatelných a obtížně ovlivnitelných okolností, které nemusí záviset na vůli prodávajícího (např. již uvedená exekuce na majetek prodávajícího, úmrtí prodávajícího, apod.).

Ve všech takových případech, pokud byste uhradili kupní cenu ještě před tím, než by došlo ke vkladu vašeho vlastnického práva dle kupní smlouvy do katastru nemovitostí, avšak k jeho vkladu by nakonec nedošlo, byste již neměli tuto kupní cenu, ale zároveň byste neměli ani předmět koupě, přičemž dostat poté zpět uhrazenou kupní cenu může být mnohdy velmi obtížné a zdlouhavé.

Je tedy potřeba, abyste si výše naznačená rizika uvědomili, a vždy zvážili zda a jak je eliminovat.

.: Omezení rizika při placení kupní ceny

Jako zcela standardní i všeobecně uplatňované a přijímané řešení pro omezení rizika kupujícího při placení kupní ceny je používána zejména možnost uložení vašich peněz do svěřenecké úschovy svěřeneckého správce - notáře, advokáta či banky.

Pro vzájemnou důvěru účastníků a zajištění rovnosti vzájemného vztahu by tak mělo většinou dojít nejprve ke složení vašich peněz do sjednané úschovy, z níž budou vyplaceny teprve po splnění sjednaných podmínek (např. po provedení vkladu vašich vlastnických práv ke kupované nemovitosti do katastru nemovitostí).

V takovém případě máte jako kupující jistotu, že vaše peníze získá prodávající teprve tehdy, až skutečně získáte to, oč máte zájem. Neplatíte tedy žádné peníze předem, v čemž se může skrývat nemalé (a mnohdy zcela zásadní) riziko.

Toto řešení je zároveň výhodné i pro samotného prodávajícího, neboť ten na své peníze již od počátku celé transakce "uvidí" a bude mít jistotu, že jsou pro něj připraveny. Zároveň s ohledem na jejich svěření do správy třetí nezávislé a objektivní osoby (sjednaného svěřeneckého správce) bude mít prodávající jistotu, že tato osoba mu po splnění předem sjednaných a vzájemně dohodnutých podmínek (tedy například po výše zmíněném provedení vkladu do katastru nemovitostí ve prospěch kupujícího) tyto peníze bez odkladu vyplatí.

.: Svěřenecká smlouva

Ve svěřenecké smlouvě by mělo být ujednáno, že svěřenecký správce vyplatí složené peníze prodávajícímu teprve tehdy, kdy mu kterýkoli z účastníků předloží například:

originál listu vlastnictví vedeného v příslušném katastru nemovitostí k převáděným nemovitostem, kdy na takovém listu vlastnictví bude jako jediný vlastník zapsán kupující a nebudou zde zároveň zapsána jakákoli jiná práva třetích osob (zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva, apod.), která by byla zapsána před okamžikem nabytí vlastnického práva kupujícím, vyjma případného zástavního práva ve prospěch finančního ústavu, který poskytl úvěr kupujícímu na koupi dané nemovitosti.

Svěřenecká smlouva nemůže být po jejím uzavření jakkoli měněna bez souhlasu všech účastníků a svěřenecký správce tedy nemůže bez výslovného souhlasu kupujícího i prodávajícího naložit s penězi jinak, než je dohodnuto ve svěřenecké smlouvě.

Prodávající tak má jistotu, že jestliže na kupujícího řádně převede vlastnictví dané nemovitosti, vyplatí mu svěřenecký správce kupní cenu, a kupující má naopak jistotu, že nepřijde o své peníze dříve, než se skutečně stane vlastníkem kupované nemovitosti.

Pokud by celá kupní cena za kupujícího byla hrazena finančním ústavem prostřednictvím úvěru, je možné výše uvedený systém zjednodušit tak, že přímo v úvěrové smlouvě bude finančnímu ústavu určeno, že má finanční prostředky z úvěru vyplatit teprve po předložení výše uvedených dokumentů.

V takovém případě jde o obdobu shora popsané svěřenecké úschovy, která je realizována přímo úvěrujícím finančním ústavem.

.: Hrazení daně

Je nutné také připomenout, že prodávající je povinen (až na výjimky například u novostaveb) z kupní ceny uhradit příslušnou daň z převodu nemovitostí (3% ze sjednané či odhadní ceny, podle toho která z těchto hodnot je vyšší).

Jde tak sice o povinnost prodávajícího, avšak je nezbytné vědět, že kupující je zákonným ručitelem za uhrazení takové daně, tudíž pokud by prodávající tuto daň neuhradil, bude příslušný finanční úřad takovou daň vymáhat po kupujícím jakožto ručiteli.

Může se tedy stát, že kupující uhradí prodávajícímu plnou kupní cenu a pak nad její rámec by ještě musel za prodávajícího uhradit i daň z převodu nemovitostí, pokud by ji prodávající řádně neodvedl.

Pro takové případy je vhodné ve zmíněné svěřenecké smlouvě sjednat, že po předložení sjednaných dokumentů vyplatí svěřenecký správce prodávajícímu složené finanční prostředky po odečtení částky odpovídají dani z převodu nemovitostí.

Částku odpovídající dani z převodu nemovitostí tak svěřenecký správce ponechá i nadále v úschově a tuto následně vyplatí za prodávajícího přímo na účet příslušného finančního úřadu například poté, co kterýkoli účastník předloží svěřeneckému správci originál daňového přiznání k takové dani s vyznačeným podacím razítkem finančního úřadu nebo platební výměr na úhradu této daně, který finanční úřad vystavil kupujícímu jako ručiteli za úhradu daně.

Jde tedy opět o jistotu jak na straně kupujícího, tak na straně prodávajícího.

Pokud totiž prodávající splní svoji zákonnou povinnost k podání daňového přiznání, svěřenecký správce za něj tuto daň řádně uhradí, a kupující má naopak jistotu, že i kdyby prodávající svoji povinnost nesplnil, bude daň uhrazena ze zbývajících prostředků složených stále ve svěřenecké úschově.

..................

.: Není důvod riskovat

Koncepce a formulace způsobu hrazení kupní ceny a její zajištění je poměrně složitou záležitostí, která vyžaduje nejen teoretickou, ale i praktickou zkušenost.

Je tedy vždy nutno konzultovat obsah takových smluv i ujednání s právníkem, jenž se zabývá danou problematikou, neboť škoda, kterou si můžete způsobit zanedbáním péče při formulování ujednání o kupní ceně, může nakonec při vzniku takové škody mnohokrát převýšit odměnu právníka, kterou jste dříve neprozíravě hodlali ušetřit.

vytiskni