:: Orientace v listu vlastnictví

.: Obsah listu vlastnictví

List vlastnictví představuje souhrn zápisů a informací o určité nemovitosti či nemovitostech (pozemcích či stavbách) v příslušném katastru nemovitostí, z něhož je tedy možno vyčíst jak specifikaci takových nemovitostí, tak i údaje o jejich vlastníkovi a další základní informace.

V katastru nemovitostí se přitom evidují zákonem určené nemovitosti (§2 zák. č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, v platném znění), a to zejména pozemky, budovy, byty a nebytové prostory nebo rozestavěné budovy.

Vyznat se v listu vlastnictví a vyčíst z něj potřebné údaje však může být v některých případech poměrně obtížné.

Podívejme se proto dále podrobněji na strukturu běžného listu vlastnictví a na údaje, které je z něj možno vyčíst.

Každý list vlastnictví je rozdělen do několika částí.

.: Záhlaví

V záhlaví každého listu vlastnictví můžete nalézt zejména údaje o tom, jak je daná nemovitost územně pro účely katastru nemovitostí zařazena, tedy pod jaký patří okres, obec a především v jakém se nalézá katastrálním území.

Dále je možno v záhlaví najít i číslo daného listu vlastnictví.

.: Část A

Z části A pod nadpisem "Vlastník, jiný oprávněný" zjistíte, kdo je vlastníkem dané nemovitosti. Může zde být zapsána jak fyzická osoba, tak osoba právnická.

Je-li vlastník nemovitosti jeden, bude kolonka "Podíl" uvedená napravo v části A prázdná.

Spoluvlastníky nemovitosti může být samozřejmě i více osob.

V takovém případě budou v kolonce "Vlastník, jiný oprávněný" zapsány všechny tyto osoby jako spoluvlastníci, přičemž v kolonce "Podíl" budou zapsány výše podílů těchto jednotlivých spoluvlastníků.

Pokud by tak spoluvlastníky nemovitosti byly například dvě osoby, kdy každá by vlastnila podíl ve výši jedné ideální poloviny na nemovitosti, bude v kolonce "Podíl" u každého z těchto spoluvlastníků uvedeno "id. 1/2" nebo pouze "1/2".

V případě spoluvlastnictví je tedy potřeba vždy v souladu se zákonem nejprve nabídnout ke koupi daný podíl ostatním spoluvlastníkům a nebo mít od těchto písemné prohlášení, že svého práva nevyužívají.

V opačném případě by totiž následný převod předmětného spoluvlastnického podílu bylo možno napadnout jako neplatný.

Jestliže by však daná nemovitost byla ve společném jmění manželů, bude označení "SJM" uvedeno v kolonce "Vlastník, jiný oprávněný" před jménem vlastníků.

Pokud totiž za trvání manželství koupil nemovitost jen jeden z manželů (resp. pouze jeden z nich byl jako kupující uveden v kupní smlouvě), bude na listu vlastnictví zapsán pouze on, avšak nemovitost i přesto může být ve společném jmění obou manželů.

V takovém případě by i takový druhý manžel měl být pro právní jistotu účastníkem následné kupní smlouvy, kterou bude zapsaný manžel nemovitost prodávat, a to alespoň jako vedlejší účastník dané smlouvy.

Toto posouzení však může relevatně učinit pouze právníkznalý dané problematiky, proto vždy v této otázce doporučujeme příslušnou právní konzultaci.

V kolonce "Identifikátor" se uvádí rodné číslo vlastníků popřípadě jejich IČ, jde-li o právnické osoby.

.: Část B

V části B je možno nalézt údaje o nemovitosti, která je předmětem vlastnictví osob uvedených v části A.

Tyto údaje se mohou zejména lišit, jde-li o byt, budovu či pozemek:

• Byt

  V první kolonce "č.p./č.jednotky" je možno zjistit číslo dané bytové jednotky, pod jakým je vedena v evidenci katastru nemovitostí. Ttoto číslo se může lišit od čísla, které je v daném bytovém domě jinak interně užíváno pro tento byt. Právně podstatné a formálně správné je však vždy číslo uvedené v katastru nemovitostí.

  V další kolonce "Způsob využití" naleznete informaci, k jakému účelu byla daná jednotka účelově určena, tedy jinak řečeno, zda se jedná skutečně o jednotku bytovou.

  Kolonka "Způsob ochrany" nebude většinou u běžné bytové jednotky vyplněna.

  V kolonce "Podíl na společných částech domu" je zapsán ideální podíl na společných částech domu, v němž je daný byt umístěn, a který tak náleží k tomuto bytu.

  V části B bude zároveň uvedeno číslo popisné budovy, v němž se byt nachází, list vlastnictví, na kterém je taková budova zapsána, a způsob využití takové budovy (typicky "bydlení").

  Zároveň zde bude uvedeno na jaké parcele (tedy pozemku) se budova, v níž je byt umístěn, nachází, přičemž u tohoto pozemku bude uvedeno jeho parcelní číslo a také číslo listu vlastnictví, na kterém je tento pozemek zapsán.

  V případě, že by například pozemek (resp. ideální podíl na pozemku) nebyl ve vlastnictví vlastníka bytu, bude většinou u daného pozemku zároveň uvedena poznámka, že pozemek je ve vlastnictví jiného vlastníka.

• Budova

  V první kolonce je popsána "Část obce", v níž se budova nachází.

  V kolonce "č. budovy" je uvedeno popisné číslo dané budovy.

  V další kolonce "Způsob využití" je možno nalézt informaci, k jakému účelu užívání byla taková budova určena.

  Z kolonky "Na parcele" lze zjistit parcelní číslo pozemku, na kterém se budova nachází, i číslo listu vlastnictví, na němž je pozemek zapsán.

  Půjde-li o bytový dům, obsahuje část B i specifikaci jednotlivých bytových jednotek, které se v budově nacházejí, s uvedením jejich vlastníků i jejich podílů na společných částech budovy.

• Pozemek

  Kolonka "Parcela" obsahuje parcelní číslo daného pozemku.

  Pod kolonkou "Výměra" je zapsána výměra v m2 daného pozemku.

  "Druh pozemku" obsahuje označení, k němuž je pozemek určen. Typicky půjde o označení "zastavěná plocha a nádvoří", "trvalý travní porost" nebo "ostatní plocha".

  "Způsob využití" pak označuje konkrétní způsob využívání daného pozemku.

  Pokud by byl pozemek v režimu ochrany, byla by taková skutečnost uvedena v kolonce "Způsob ochrany".

.: Část C

V části C se zapisují práva třetích osob k nemovitostem.

Pokusme se alespoň stručně a obecně charakterizovat některá možná právní omezení:

• Zástavní právo

  Danou nemovitostí jakožto předmětem zástavy je zajišťován dluh vůči jiné osobě (věřiteli). Dlužníkem přitom může být jak vlastník nemovitosti (současný prodávající), tak i jiná osoba, jejíž dluh prodávající takto zajišťuje.

  Pokud tedy i poté, co byste nemovitost s danou zástavou koupili, takový dlužník dluh nesplní (což většinou nejste schopni nijak ovlivnit), může věřitel k uspokojení svého nároku užít danou nemovitost, a to tedy samozřejmě i v případě, že nemovitost by již byla v důsledku koupě vašim vlastnictvím.

  K uspokojení ze zástavy může být nemovitost dána do dražby a z výtěžku bude uhrazena pohledávka věřitele.

  Koupit si bydlení se zástavou je tedy vždy velkým rizikem, neboť o takové bydlení můžete také opět velmi jednoduše přijít.

  Výše uvedené se samozřejmě týká i zástavy, která by byla na nemovitosti zřízena vaší bankou, která vám poskytuje úvěr na zakoupení takové nemovitosti. Vzhledem k tomu, že jde však o váš závazek, máte jeho plnění (alespoň obecně) pod kontrolou.

• Věcné břemeno

  Jde o věcné právo, které jiné osobě (nebo osobám) umožňuje v určeném rozsahu užívat danou nemovitost.

  Pokud byste tedy například zakoupili byt nebo domek, na kterém vázne věcné břemeno užívání pro jinou osobu, budete muset strpět, že taková osoba může tuto nemovitost obývat a užívat v určeném rozsahu, aniž byste ji v tom mohli účinně bránit.

  U pozemků se bude většinou jednat o věcné břemeno v podobě práva průchodu a průjezdu přes takový pozemek, resp. jeho část, což s ohledem na možné plánované využítí pozemku může ale také nemusí být překážkou.

• Předkupní právo

  Jestliže na nemovitosti vázne smluvní předkupní právo, je prodávající povinen nabídnout nemovitost při prodeji nejprve k odkoupení osobě, které takové předkupní právo svědčí.

  Pokud by taková povinnost byla porušena a zakoupili jste nemovitost bez splnění této povinnosti, může se osoba, které předkupní právo svědčí, mimo jiné domáhat po Vás prodeje dané věci.

  Je tedy vždy vhodné vyžadovat po prodávajícím písemné doklady o tom, že osobě, které svědčí předkupní právo, předmětnou nemovitost řádně a v souladu se zákonem nabídnul nebo písemné potvrzení takové osoby, že svého práva nevyužívá.

• Exekuce

  Nemovitost je předmětem exekuce a lze očekávat její zpeněžení pro uspokojení oprávněného věřitele.

  Jedním ze základních důsledků probíhající exekuce je i nemožnost na straně vlastníka s nemovitostí nakládat a tedy ji prodat.

  Teprve poté, co dojde ke zrušení či zastavení exekuce (vetšinou tedy poté, co dojde k uhrazení dlužné pohledávky, pro kterou je exekuce vedena), lze o případné koupi uvažovat.

  Po dobu exekuce nelze ani uzavřít kupní smlouvu k dané nemovitosti, neboť taková smlouva by byla absolutně neplatná.

.: Část D

V část D se můžete setkat se zápisy spíše katastrálně evidenčního charakteru, např. změna číslování parcel nebo změna výměr obnovou operátu.

.: Část E

V části E věnované nabývacím titulům a jiným podkladům zápisu se můžete seznámit s obecnou specifikací nabývacích titulů (kupních smluv, darovacích smluv, dědických rozhodnutí, atd.), z nichž se odvozuje vlastnictví stávajícího vlastníka i předchozích vlastníků k dané nemovitosti.

.: Část F

Část F je věnována opět katastrálně evidenčním informacím, které mohou zejména určovat bonitu pozemků, a to především pro účely oceňování či jiného hodnocení pozemků