hlavicka
:: jaknabydleni.cz ::............................................................Průvodce pro všechny, kteří hledají bydlení - aneb Jak si pořídit či změnit bydlení a nepřijít o své peníze

:: Byt v osobním vlastnictví

Základní podstatou bytu v osobním vlastnictví (jak již samotné označení napovídá) je skutečnost, že takový byt je majetkem svého vlastníka, který s ním také může samostatně nakládat.

Vlastník bytu v osobním vlastnictví je tak svým vlastním pánem a není tedy (až na některé zejména zákonné výjimky) omezen v dispozici s tímto bytem.

.: Rozdíl mezi bytem v osobním a družstevním vlastnictví

Z výše uvedené podstaty bytu v osobním vlastnictví také vyplývá zásadní odlišnost od bytu družstevního.

V případě družstevního bytu totiž příslušnému družstevníkovi vzniká k danému bytu pouze právo nájmu neboť vlastníkem bytu je pouze samotné družstvo (proto je také takový byt označován jako družstevní).

Družstevník tedy není vlastníkem bytu, ale pouze jeho nájemcem.

Družstevník proto nemůže byt prodat ani s ním jinak volně nakládat. Tento byt totiž i nadále patří družstvu. Družstevník je případně pouze oprávněn na jiného převést svůj družstevní podíl, s nímž je spojeno právo k nájmu takového bytu.

Naopak vlastník bytu v osobním vlastnictví může svůj byt prodat, darovat či s ním jinak obdobně disponovat.

.: Některá specifika bytu v osobním vlastnictví

Z povahy bytu v osobním vlastnictví vyplývá i možnost tento byt například užít jako zástavu, což je významnou výhodou z hlediska financování jeho koupě formou hypotečního či obdobného úvěru.

S ohledem na skutečnost, že k získání úvěru na koupi bydlení je u většiny standardních finančních institucí třeba mít také nemovitost, která bude zajišťovat takový úvěr (tedy na které bude zřízena zástava pro danou finanční instituci na zajištění poskytovaného úvěru), je byt v osobním vlastnictvím ideálním předmětem koupě, u něhož kupující zamýšlejí hradit kupní cenu z hypotečního či obdobného úvěru.

Naopak u tzv. družstevních bytů zřízení takové zástavy většinou možné není (prodávající nevlastní byt, ale pouze družstevní podíl v družstvu), tudíž až na výjimky nelze na pořízení družstevního bydlení zřídit a čerpat klasický hypoteční či obdobný úvěr, jenž by měl být zajištěn zástavou na kupované nemovitosti.

Je možno také uvést, že byt v osobním vlastnictví může jeho vlastník dle svého uvážení libovolně pronajímat, a tedy jej i takto volně investičně využívat, což je opět rozdíl oproti bytům družstevním, u nichž lze družstevní byt pouze podnajmout a to jen za souhlasu družstva, jakožto skutečného vlastníka takového družstevního bytu.

Po získání bytu v osobním vlastnictví též nadále odpadá povinnost hradit nájemné. Většinou je třeba hradit již pouze příspěvky do tzv. fondu oprav, platby na správu domu a pozemku a též úhrady za služby spojené s užíváním bytu (el. energie, vodné, stočné, atd.).

Před koupí bytu v osobním vlastnictví je však vždy vhodné se předem informovat na výši zmíněných úhrad, neboť například u starších bytů v domech, které teprve čekají na rekonstrukci, může odvod do fondu oprav někdy dosahovat výše i několika tisíc korun.

Byt v osobním vlastnictví lze také dle svých představ vnitřně upravovat a rekonstruovat (samozřejmě za dodržení příslušných stavebních a souvisejících předpisů), neboť realizace těchto úprav záleží pouze na vůli vlastníka bytu. Zde je opět mimo jiné rozdíl s družstevními byty, u nichž s úpravami či rekonstrukcí musí souhlasit družstvo, které je skutečným vlastníkem takového bytu.

.: Povinnosti vztahující se k domu, v němž se byt nachází

K výše uvedené výhodě bytu v osobním vlastnictví spočívající v možnosti značně volné dispozice s takovým bytem, je potřeba též uvést, že tato dispozice samozřejmě není zcela neomezená.

Každý vlastník bytu je především povinen respektovat při nakládání se svým bytem a při jeho užívání práva uživatelů ostatních bytů v domě.

Není tedy například možno činit takové stavebně-technické úpravy bytu, které by mohly ohrozit ostatní uživatele bytů nebo dům samotný.

Také není možno při užívání bytu nebo společných prostor v domě rušit či omezovat ostatní uživatelé bytů v domě, a to například nadměrným hlukem, znečištěním či jiným rušením pořádku.

Výše uvedené je však vedle zákona dáno především obecným morálním kodexem, jehož dodržování by mělo byt samozřejmé bez ohledu na zákonné zakotvení takových povinností.

Co se týká správy domu, v němž se byt nachází, a především společných prostor takového domu, je také třeba připomenout, že v každém domě, v němž je nejméně pět bytových jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví různých vlastníků, má být nadále založeno a vzniknout tzv. společenství vlastníků (dřive do 31.12.2013 vznikalo automaticky ze zákona).

Jde o právnickou osobu, která je příslušná vykonávat činnosti při správě, provozu a opravách domu a pozemku. V těchto záležitostech může toto společenství též rozhodovat o některých povinnostech vlastníků jednotek jako je již výše zmíněná povinnost o odvodech do fondu oprav, o rekonstrukci domu, apod.

I když je tedy vlastník bytu ohledně daného bytu svým vlastním pánem, naopak ve věci správy domu a jeho společných prostor, které sdílí s ostatními vlastníky bytů v domě, je v řadě případů povinen také respektovat vůli takového společenství vlastníků jednotek (jehož je však ze zákona členem a může tedy zároveň ovlivňovat i jeho rozhodování).

.: Na co se zaměřit při zvažování koupě bytu

Na závěr je také vhodné uvést, že při koupi (a samozřejmě i při prodeji) bytu v osobním vlastnictví je třeba zohledňovat i některé další aspekty, které mohou výrazně ovlivňovat jak kupní cenu, tak i kvalitu daného bytu v osobním vlastnictví.

Vždy lze tedy doporučit, aby zájemce při zvažování koupě konkrétního bytu bral v potaz i další faktory, které mohou mít vliv na výslednou kvalitu a využitelnost takového bydlení.

Jedná se především o následující předpoklady, které je vhodné zvážit:

  • kvalita a vybavenost bytu (provedené rekonstrukce, nové jádro, apod.),
  • umístění bytu v domě (např. vysoké patro bez výtahu),
  • orientace bytu na světové strany a výhled,
  • stáří domu, v němž se byt nachází, a provedené rekonstrukce na daném domě,
  • sociální vybavenost v okolí (obchody, školy, úřady, kultura, apod.),
  • dopravní dostupnost,
  • možnost parkování,
  • kvalita okolního prostředí (zeleň, klid nebo naopak hlučnost, apod.),
  • riziko nežádoucího stavebního rozvoje v blízkém okolí (např. plánovaná stavba obchodního střediska nebo dopravního obchvatu před vašimi okny, apod.).

:: Stručné shrnutí:

.: Výhody bytu v osobním vlastnictví:

  • s bytem je možno volně disponovat (tedy jej například prodat),
  • při investování do bytu dává vlastník peníze do svého,
  • byt je možno použít jako zástavu a tudíž je vhodný pro koupi za použití hypotečního či obdobného úvěru,
  • odpadá povinnost hradit nájemné,
  • byt je možno vnitřně upravovat a rekonstruovat bez souhlasu třetí osoby (za dodržení příslušných stavebních a souvisejících předpisů)
  • byt lze dále bez omezení pronajímat.

.: Některé povinnosti spojené s bytem v osobním vlastnictví:

  • vlastník odpovídá za své vlastnictví, tudíž odpovídá i za škody, které by jiným z důvodu jeho vlastnictví vznikly,
  • nutnost přispívat do fondu oprav, na správu domu a pozemku
  • povinnost hradit daň z nemovitosti.