:: Jednáme s realitní kanceláří [2/2]

.: Trvejte na svých právech

Nezapomínejte a při jednání s realitní kanceláří mějte stále na paměti, že (byť to tak často nemusí z chování realitních zprostředkovatelů vypadat) realitní kancelář se o vás uchází jako o svého klienta a má zájem o vaše peníze v rámci své zprostředkovatelské provize.

Pokud se k vám tedy podle toho příslušná realitní kancelář nechová, je možné doporučit zvážení dalšího pokračování vašich vzájemných vztahů.

.: Vztah k nabízející osobě

Otázkou také může být, v jakém vztahu je realitní kancelář k nabízejícímu.

Nejvhodnější situací bude, pokud má realitní kancelář s nabízejícím uzavřenu (pokud možno exkluzivní) smlouvu o zprostředkování. V takovém případě je relativně zajištěno, že nabízející bude s realitní kanceláří i s vámi, jakožto zprostředkovaným zájemcem, spolupracovat a jednat.

Teoreticky se pak ovšem může stát, že nabízející i v průběhu jednání a před tím než s vámi uzavře smlouvu, využije jinou nabídku od jiného zájemce nebo jiné realitní kanceláře, neboť s realitní kanceláří, prostřednictvím které jste s ním jednali (a tedy ani s vám), nebyl jakkoli smluvně vázán.

Ve většině případů však prodávající, pokud mu je ze strany některé realitní kanceláře představen vážný zájemce o koupi, s tímto zájemcem vstoupí v jednání a zbytečně již nereflektuje na jiné následné nabídky od jiných zájemců, neboť by tím narušoval již započatá jednání s původně představeným zájemcem.

Pokud tedy realitní kancelář s prodávajícím nemá uzavřenou smlouvu, nemusí být tato skutečnost ještě překážkou v dalším jednání ani to nemusí nic vypovídat o kvalitě dané realitní kanceláře.

.: Prohlídka předmětu zprostředkování

Lze samozřejmě přepokládat, že u některých nabídek bude mít realitní kancelář větší počet zájemců, avšak i přesto se u serioznějších realitních kanceláří považuje za nevhodné realizovat osobní prohlídku nabízeného bydlení s více zájemci současně.

Absolvovat prohlídku naráz společně s několika dalšími zájemci nemusí být samozřejmě považováno za zásadní pochybení realitní kanceláře, avšak i tato skutečnost může mít svůj význam při hodnocení přístupu a jednání dané realitní kanceláře a při posuzování, jak si vás tato kancelář váží jakožto svého potencionálního zákazníka.

.: Zajištění právního servisu

Je třeba mít také na zřeteli skutečnost, že i když je problematika převodů nemovitostí poměrně náročnou právní disciplínou, nejsou realitní kanceláře a jejich zprostředkovatelé či makléři v naprosté většině případů jakkoli právně vzděláni (tedy nejsou právníky a tedy ani advokáty či notáři).

V takovém případě je rozhodujícím faktorem, zda taková kancelář spolupracuje se zkušenými právníky, kteří zabezpečují zpracování příslušných právních dokumentů.

I když od vás totiž realitní kancelář žádá mnohdy značnou a nemalou provizi, ráda samozřejmě ušetří na nákladech za právníky, které by však pro vás z této provize měla hradit.

Často se tak můžete setkat se "smlouvami", jež vám předloží realitní kanceláře, a které jsou pouze slepencem a kompilátem řady jiných smluv, které měl realitní zprostředkovatel z jiných předchozích obchodů k dispozici, bez ohledu na skutečnost, že takové smlouvy se týkají zcela jiných případů a zohledňují zcela jiné situace (nebo naopak nezohledňují téměř nic).

Typickým nedostatkem může být například ujednání o placení vaší kupní ceny prodávajícímu ještě před podáním návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí nebo dokonce (!) před uzavřením samotné kupní smlouvy (smlouvy o převodu členských práva povinností).

Stejně tak podobně připravené "smlouvy" velice často postrádají úpravu povinnosti prodávajících k vyklizení a předání bytu (domu) kupujícím v určené lhůtě se stanovením sankcí pro případ prodlení prodávajících se splněním této povinnosti.

K možným rizikům takto naznačených případů se mimo jiné vyjadřujeme v tématické sekci "Kupujeme bydlení" v kapitolách věnovaných koupi jednotlivých forem bydlení.

.: Smlouva o zprostředkování a Smlouva o blokační záloze

Po výše zmíněném obecném popisu některých úskalí vztahů s realitními kancelářemi je konečně nutné upozornit zřejmě na jeden z nejzásadnějších momentů, jímž z právního pohledu vztah s konkrétní realitní kanceláří teprve skutečně začíná.

Tímto zásadním a velmi důležitým momentem je uzavření smlouvy o zprostředkování s realitní kanceláří. Konkrétní název takové smlouvy není rozhodující a může být v různých případech odlišný. Často tak může být tato smlouva označována jako Zprostředkovatelská smlouva, Rezervační smlouva, Smlouva o obstarání příležitosti k uzavření smlouvy, apod.

Vzhledem k rozsahu problematiky smlouvy o zprostředkování se této věnujeme v samostatné podkapitole.

Vedle smlouvy o zprostředkování nebo v řadě případů namísto ní, můžete být ze strany realitních kanceláří požadováno uzavření smlouvy o blokační záloze, jinak nazývané také jako blokační smlouva, rezervační smlouva, smlouva o složení blokace, apod.

Problematice smlouvy o blokační záloze se podrobnějí věnujeme i v samostatné podkapitole.

Především je však nutné zdůraznit, že již o samého počátku, tedy počínaje uzavřením smluvního vztahu s realitní kanceláří, je potřeba v příslušných smlouvách dostatečně specifikovat jak vaše práva, tak povinnosti druhé smluvní strany (v daném případě realitní kanceláře), abyste ochránili nejen své zájmy, ale především peníze, které do takového vztahu vkládáte.

.: Není důvod riskovat

S ohledem na důležitost pečlivého přizpůsobení obsahu smlouvy o zprostředkování případně smlouvy o blokační záloze vašim podmínkám a konkrétní situaci vašeho případu, nedoporučujeme v žádném případě (!) uzavírat a podepisovat takové smlouvy bez rozmyslu a bez zohlednění vašich požadavků do jejich textu.

I proto se také problematice zprostředkovatelských smluv i smluv o blokační záloze věnujeme v samostatných kapitolách v rámci této tématické sekce a pro bližší seznámení s jejich úskalími si zároveň dovolujeme doporučit pečlivé prostudování těchto kapitol.