:: Kupujeme již hotový (dokončený) dům [1/2]

Pojmem "hotový" nebo "dokončený" dům budeme dále obecně označovat jakýkoli dům, který byl již stavebně dokončen a zkolaudován k bydlení a je samostatně zapsán v katastru nemovitostí. Není zároveň rozhodující, zda půjde o právě dokončenou novostavbu nebo o dům starší.

Předmětem této kapitoly tak není pojednání o koupi domů, které jsou dosud ve stádiu výstavby nebo jejichž výstavba dokonce dosud nezačala (tedy domy z tzv. developerských projektů). Těmto je věnována samostatná kapitola Kupujeme dům ve výstavbě.

.: Obecně o koupi již dokončeného domu

Již z výše uvedeného určení je možné vypozorovat jeden ze základních atributů takového hotového domu, tedy že musí být jako dům zapsán v příslušném katastru nemovitostí (tedy nikoli například jako teprve rozestavěná jednotka).

To také znamená, že řadu základních právních údajů týkajících se hotového domu si lze ověřit přímo nahlédnutím do listu vlastnictví vedeného v příslušném katastru nemovitostí k danému domu (viz. také tématická sekce "Hledáme bydlení" a její kapitola Orientace v listu vlastnictví).

Zároveň je také možné si takový dům osobně prohlédnout a seznámit se s jeho stavem (narozdíl od většiny developerských projektů, u nichž má být takový dům teprve postaven).

Již v okamžiku zvažování koupě takto nabízeného domu tedy můžete mít k dispozici jak řadu informací o tomto domě, tak i osobní zkušenost z jeho prohlídky, a můžete tak lépe zvážit, zda a do jaké míry splňuje vaše požadavky.

Vždy se vyplatí si veškeré takové informace shromáždit před tím, než se pro danou koupi rozhodnete a především ještě před tím, než podepíšete příslušné smluvní dokumenty.

Zaměřme se tedy dále na některé důležité momenty, které je vhodné (nebo spíše dokonce nutné) zohlednit při zvažování koupě domu a při koncipování příslušných kupních smluv

.: Vlastnictví domu

Vždy je nezbytné si ihned na počátku dostatečně ověřit vlastnická práva prodávajícího k nabízenému domu.

Vlastnický vztah prodávajícího k domu si můžete zjistit především z údajů v příslušném katastru nemovitostí na listu vlastnictví vedeném pro daný dům (viz. ktématická sekce "Hledáme bydlení" a její kapitola Orientace v listu vlastnictví).

Je také vhodné si pro lepší přehled od prodávajícího vyžádat k nahlédnutí a k prověření i originál nabývacího titulu, na základě kterého prodávající získal daný dům. Půjde především o kupní smlouvu, darovací smlouvu, pravomocné rozhodnutí v dědickém řízení, apod.

.: Identifikace domu

Správné označování domů pro účely kupních smluv může být v některých případech poměrně složitým úkonem. Jak tvorbu kupních smluv tak i specifikaci nabývaných práv je tedy vždy vhodné (a v řadě případů spíše dokonce nutné) ponechat na právníkovi.

Jen informativně lze tedy v této souvislosti uvést, že náležitosti listin, které tvoří podklad pro zápis do katastru nemovitostí, je možno obecně nalézt v §5 zák. č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, v platném znění.

.: Osoba prodávajícího

Prodávající je nejen osobou, která vám má prodat dům, ale zároveň je i osobou, která vaši koupi může v některých případech i poměrně zkomplikovat. K některým úskalím jednání s prodávajícími se věnujeme blíže v tématické sekci "Hledáme bydlení" v kapitole Jednáme s vlastníkem.

Existuji však i další faktory na straně prodávajícího, které je vhodné v rámci celé transakce brát v potaz.

Například i když je na listu vlastnictví k domu zapsán pouze jeden prodávající, není vyloučeno, že v případě, kdy je prodávající zároveň v manželství, je daný dům ve společném jmění obou manželů.

V takovém případě by k prodeji bylo nezbytné získat i souhlas druhého na listu vlastnictví nezapsaného manžela.

Pokud zjistíte, že má prodávající problémy s věřiteli nebo je proti němu dokonce vedeno nějaké soudní řízení, je zde vždy potencionální nebezpečí exekuce na daný dům ještě před tím, než podáte návrh na jeho převod na katastr nemovitostí (převod by nebylo možno uskutečnit), následného zpochybnění převodu prostřednictvím tzv. odporovatelnosti nebo například zahrnutím převáděného domu do konkurzní podstaty prodávajícího (jestliže by na prodávajícího byl v rámci insolvenčního řízení prohlášen konkurz).

V takovém případě je opět vhodné zvážit rizika spojená s koupí domu od takového prodávajícího.

Vždy je tedy vhodné vnímat koupi nemovitostí v celém kontextu dané transakce, do kterého patří i prodávající jako její vlastník.

.: Vlastnosti bydlení

Vždy je vhodné si nejprve pečlivě nabízený dům prohlédnout a ověřit si jeho technický stav. Vyplatí se na prohlídku domu s sebou přizvat i vhodného odborníka, který vás může upozornit na problémy či skryté vady, jichž byste si jinak nevšimli.

Pokud si vybíráte bydlení i s ohledem na lokalitu, lze doporučit, abyste se například informovali na místním stavebním úřadě na podobu stávajícího územního plánu. Je totiž samozřejmě možné, že dnes si kupujete dům u parku s pěkným výhledem a v klidném prostředí, ale za pár měsíců by vám před okny mohli začít stavět nový hypermarket. Pokud byste však informaci o plánované výstavbě měli již v době zvažování koupě, můžete se vyhnout nepříjemnému překvapení.

K vlastnostem bydlení též blíže v sekci Hledáme bydlení.

1/2 další »