:: Kupujeme dům ve výstavbě (developerské projekty, apod.) [1/2]

Řada nabízených projektů je inzerována a prodávána již ve stádiu výstavby nebo dokonce před jejím započetím.

Ve většině případů se jedná o novostavby v tzv. developerských projektech, které dosud nebyly stavebně dokončeny.
Obecně jsou novostavby vyhledávané právě pro svoji "novost" a často i moderní design, avšak i v jejich případě existuje řada problematických souvislostí, které mohou poměrně významně ovlivňovat jak vaše postavení při zakoupení takového domu, tak jeho následnou kvalitu.

.: Základní specifika koupě domu ve stádiu výstavby

Zásadní odlišností od koupě již hotového domu je především skutečnost, že v případě domu ve výstavbě si kupujete věc, která ještě nestojí nebo dokonce není ještě ani započata její stavba.

Obecně a poněkud zjednodušeně řečeno si tak kupujete věc, která ještě neexistuje buď vůbec nebo existuje teprve v podobě, ze které nejste schopni posoudit, zda skutečně splňuje (bude splňovat) veškeré kvalitativní i kvantitativní vlastnosti, které od takové věci požadujete.

Podívejme se tedy v dalším textu blíže na některé problematické momenty, které mohou být obecně spojeny s koupí dosud nedostavěného domu.

.: Nabízená smlouva

V některých případech vám developer může namísto kupní smlouvy (resp. budoucí kupní smlouvy) nabídnou smlouvu o dílo. V takové situaci byste pak nebyli v postavení kupujícího, ale objednatele. Problematice smluv o dílo se však blíže věnujeme v tématické sekci "Stavba a rekonstrukce" v kapitole Stavíme domek.

Ještě před uzavřením samotné kupní smlouvy může být také nejprve uzavřena budoucí smlouva kupní (zejména v případě, kdy na úhradu ceny budete čerpat hypoteční či jiný obdobný úvěr). Problematice takové budoucí smlouvy se věnujeme i v samostatné kapitole Budoucí smlouva kupní této tématické sekce.

Pro dále uvedený obecný výklad však nebudeme obecně rozlišovat zda půjde o vztah dle smlouvy kupní, smlouvy o dílo nebo na základě jakékoli smlouvy budoucí, neboť zmíněné souvislosti jsou obdobně platné a přiměřeně použitelné pro všechny výše naznačené vztahy.

.: Prověření projektu

Vždy se vyplatí pečlivě si nabízený projekt, podle něhož má být předmětný dům postaven, nejdříve prostudovat a prohlédnout. Ať již v jeho grafické či jinak vyzualizované podobě, kterou by měl mít developer vždy k dispozici.

Je potřeba podrobně posoudit zejména dispoziční řešení nabízeného domu a posoudit zda jeho provedení vám skutečně bude vyhovovat nebo zda bude potřebovat prosadit si některé projektové změny.

Nejen, že následná uprava dispozičního řešení může být poměrně obtížná, ale je také potřeba počítat s tím, že řada developerů si za takové změny účtuje nikoli zcela zanedbatelné poplatky, které by vaše výdaje při koupi mohly zbytečně a neočekávaně navýšit.

Je také dobré zajímat se o okolí vašeho budoucího bydlení, tedy o to, jak má být například řešen prostor, jenž byste měli ve výhledu z vašich oken.

Může se totiž stát, že před vaším krásným francouzským oknem, jež se vám v projektu tolik líbilo, následně postaví developer další dům, který vám bude bránit ve výhledu, kvůli kterému jste si danou nemovitost mimo jiné pořizovali.

Vždy je také vhodné se ještě na počátku před započetím jakýchkoli jednání s developerem zajímat o to, v jaké fázi je stavba nebo příprava na stavbu a zda je zřejmé nebo alespoň značně pravděpodobné, že ke stavbě a předevší k jejímu dokončení vůbec dojde.

Někteří developeři nabízejí a prodávají projekty dokonce ještě před tím, než bylo k pozemkům, na nichž se má stavět, vydáno příslušné územní rozhodnutí povolující, že je na těchto pozemcích možno umístit stavbu.

V těchto případech, kdy zcela zjevně k samotnému započetí realizace projektu zbývá ještě řada formálních a úředních kroků, u nichž nelze dosud ani zcela určitě předpokládat, že budou uskutečněny, je vždy na úvaze každého zájemce, zda je pro něj přínosné a výhodné s developerem nějakou smlouvu uzavírat a čekat mnohdy dlouhou dobu, než (a zda vůbec) dojde k realizaci projektu.

To, že má developer snahu a ideu danou výstavbu provést, ještě neznamená, že ji opravdu zahájí či uskuteční - od plánů bývá k realizaci dlouhá cesta.

.: Osoba developera

Řada prodejců (developerů) je právnickými osobami založenými jejich zakladateli pouze pro realizaci konkrétního projektu.

V některých případech může být taková právnická osoba zároveň dceřinou společností jiného významného developera, který ji tak zaštiťuje svým jménem, čímž tento významný developer dodává zmíněné nové společnosti bez obchodní "historie" na její důvěryhodnosti.

Smyslem zakládání takových dceřinných společností v obdobných případech může být především eliminace případných škod a ztrát, které by u konkrétního projektu mohli nastat. Jinak řečeno, pokud se daný projekt nepovede a nebo s ním budou spojeny obtíže, ponese za ně odpovědnost nově založená společnost, která je jeho developerem, a tyto problémy by se tak neměly přímo dotknout mateřské společnosti a poškodit tak její jméno a další případné projekty.

Základní informace o konkrétní společnosti, o jejích společnících, základním kapitálu, apod., je vždy možno získat nahlédnutím do Obchodního rejstříku na internetové adrese www.justice.cz.

Společníci (pokud byly jejich vklady do společnosti plně splaceny) ani případní akcionáři developera nenesou odpovědnost za závazky společnosti ani za tyto neručí (až na úzké procentu případů, které zde pro jejich výjimečnost nepovažujeme za nutné rozvádět). Jediným partnerem je tak pro vás v daném vztahu právě uvedená právnická osoba, nikoli její zakladatelé či společníci.

Lze tedy doporučit, abyste vždy osobě developera, se kterým hodláte jednat a uzavřít smlouvu, věnovali dostatečnou pozornost.

Jak osobně, prostřednictvím internetu či jiným vhodným způsobem se například můžete informovat o již realizovaných projektech daného developera, jeho referencích, apod.

.: Odpovědnost za projekt

Jak již bylo výše naznačeno, je v případě vašeho vztahu s konkrétním developerem jediným smluvním partnerem právě tento developer a nikoli jeho zakladatelé či společníci.

Pokud by se tudíž při realizaci stavby cokoli přihodilo (výstavba bude zastavena, developer se dostane do prodlení, věc bude vykazovat podstatné vady, apod.) a vám by vznikl nárok na vrácení dosud uhrazených plnění (záloh na kupní cenu) nebo nárok na náhradu škody vůči developerovi, můžete své nároky uspokojit pouze z majetku tohoto developera.

Takové vaše právo však může být výrazně oslabeno majetkovou situací developera.

Nejenže takový developer nemusí mít reálně dostatek majetku na takové vaše finanční uspokojení, neboť inkasované peníze vkládá opětovně do jiných projektů, ale především se developer může jako každý podnikatel ocitnout v platební neschopnosti (za kterou mnohdy nemusí ani nést přímou vinu, neboť může být způsobena platební nekázní jeho spolupracujících subjektů).

Téměř nejzávažnějším případem může být prohlášení konkurzu na developera z důvodu jeho platební neschopnosti (což není nikdy zcela vyloučená situace).

V takovém případě se váš dosud nedostavěný dům i veškeré vaše do projektu dříve vložené finanční prostředky stávají součástí konkurzní podstaty, přičemž vaše šance získat tyto zpět je značně omezená (a mnohdy i mizivá).

Jako odstrašující případy výše uvedených rizik by mohl například sloužit případ vytunelované společnosti H-Systém. I v tomto případě vložili zájemci o bydlení předem do rukou developera značnou část svých finančních prostředků, avšak k realizaci projektu nedošlo a klienti tak ve většině přišli jak o své peníze, tak o plánované bydlení.

Výše uvedená rizika jsou spojena s každým developerským projektem již ze samé jeho podstaty, proto je u běžných developerských projektů nikdy nelze předem zcela eliminovat nebo vyloučit.

Vědomí těchto rizik vás tedy nemusí bez dalšího odrazovat od zájmu o developerské projekty. Vždy byste je však měli brát v potaz, zvažovat míru rizika, kterou jste ochotni podstoupit, a snažit se tedy získat ve smluvním vztahu s developerem podmínky a zajištění, které vám poskytují jistotu, která je pro vás přijatelná.

1/2 další »