hlavicka
:: jaknabydleni.cz ::............................................................Průvodce pro všechny, kteří hledají bydlení - aneb Jak si pořídit či změnit bydlení a nepřijít o své peníze

:: Družstevní bydlení

Každý zájemce o družstevní bydlení by si měl být vždy nejdříve vědom základní a právně specifické podstaty takového bydlení.

.: Podstata družstevního bydlení

Touto základní právní odlišností je skutečnost, že při koupi družstevního bydlení si zájemce nekupuje samotný družstevní byt (i když je to prodávajícími či realitními kancelářemi mnohdy nesprávně inzerováno), ale kupuje pouze tzv. družstevní podíl, tj. členství v družstvu.

Družstevní byt je totiž ve vlastnictví družstva (proto také označení "družstevní" byt) a příslušnému družstevníkovi vzniká k danému bytu pouze právo nájmu.

Družstevník tedy není vlastníkem bytu, ale pouze jeho nájemcem.

Družstevník tak nemůže byt prodat ani s ním jinak volně nakládat. Družstevník je případně pouze oprávněn na jiného převést svůj družstevní podíl v družstvu, s nímž je spojeno právo k nájmu takového bytu.

I z těchto důvodů bývá také nabídka družstevního bydlení v některých případech cenově nižší oproti nabídce bydlení v osobním vlastnictví.

V případě družstevního bydlení je tedy předmětem převodu výhradně družstevní podíl v družstvu.

Nabyvatel si tedy od převodce (stávajícího družstevníka) nekupuje družstevní byt, ale pouze své členství v družstvu, se kterým je spojeno právo nájmu konkrétního družstevního bytu, jenž je ve vlastnictví družstva.

Zde je potřeba také důrazně upozornit na skutečnost, že ze zákona dochází při převodu družstevního podílu automaticky k převodu nejen nájmu konkrétního družstevního bytu, ale i všech práv a povinností s tím spojených, včetně dluhů převodce vůči družstvu.

I proto je třeba doporučit, aby se zájemce o koupi družstevního podílu vždy také předem zajímal, zda a případně jaké existují dluhy převoduce vůči družstvu, a aby v případě jejich existence byla taková situace dostatečně právně ošetřena nejpozději ve smlouvě o převodu družstevního podílu. V opačném případě je potřeba upozornit, že takové nevypořádáné dluhy přejdou na nabyvatele družstevního podílu.

.: Některá specifika družstevního bydlení

S ohledem na výše uvedené je možno srovnat, že narozdíl od bytu v osobním vlastnictví, kdy se stáváme skutečnými vlastníky bytu, se v případě družstevního bydlení stáváme pouze členy družstva a nájemci příslušného družstevního bytu.

Velmi zjednodušeně je též možno osobní i družstevní vlastnictví porovnat tak, že u osobního vlastnictví si kupujeme byt, avšak u družstevního bydlení si "kupujeme" právo nájmu bytu.

V případě koupě družstevního podílu se však družstevník (narozdíl od běžného nájmu) především stává členem družstva, tudíž má i vliv (byť často možná menšinový) na rozhodování a fungování družstva a tedy i na správu družstevního bytu, který daný družstevník užívá.

Zde je pak též vhodné uvést, že v případě nájmu družstevního bytu členem družtva se na takový nájemní vztah nepoužijí obecná ustanovení občanského zákoníku o výpovědi nájmu.

Pokud se družstvo rozhodne (resp. jeho členská schůze) na prodeji bytů, má nájemce (družstevník) ze zákona výhradní právo na odkoupení "svého" bytu.

V řadě případů pak bývá také následně z rozhodnutí družstva a po uhrazení závazků daného člena vůči družstvu realizován odprodej jednotlivých družstevních bytů do vlastnictví jejich nájemců-členů družstva, a to i téměř či zcela bezplatně.

Tím, že v případě družstevního bydlení není skutečným předmětem převodu vlastnictví bytu, ale pouze družstevní podíl, není většinou ani možné a nebo zcela jednoduché použít na uhrazení ceny za převod družstevního podílu klasický hypoteční úvěr. K takovému předmětu převodu (tedy k družstevnímu podílu) totiž není možno zřídit zástavu dle podmínek hypotečních bank.

Řada hypotečních bank i stavebních spořitelen však již nyní poskytuje úvěry i na koupi družstevních podílů, avšak tyto úvěry je většinou nutno zajišťovat zástavou na jiné nemovitosti, ručením nebo je (zejména v případě tzv. předhypotečních úvěrů) potřeba splnit některé další specifické podmínky. Vždy je tedy vhodné se dostatečně dobře u poskytovatelů úvěru informovat, zda a za jakých podmínek jsou ochotni poskytnout na koupi družstevního podílu úvěr

U družstevního bytu může být problematická i jeho stavební úprava či rekonstrukce, neboť k této musí dát vždy souhlas družstvo jako skutečný vlastník daného bytu.

Ze stejného důvodu není družstevník oprávněn bez dalšího pronajmout družstevní byt, neboť družstevník je z titulu svého členství v družstvu pouze nájemcem daného bytu.

Družstevník tak může k danému bytu zřídit nanejvýše podnájemní smlouvu, ke které navíc musí být udělen písemný souhlas družstva jakožto vlastníka. Bez takového souhlasu je případná podnájemní smlouva absolutně neplatná.

Z výše uvedeného je patrné, že družstevní bydlení v sobě nese oproti bytům v osobním vlastnictví některá omezení, která v mnoha případech snižují možnost dispozice s takovým bydlením.

.: Na co se zaměřit při zvažování pořízení družstevního bydlení

Při pořízení družstevního bydlení je tedy vhodné dostatečně zohledňovat veškerá specifika takového bydlení, která mohou výrazně ovlivňovat jak kupní cenu, tak i kvalitu daného bydlení.

Vždy lze také doporučit, aby zájemce při zvažování koupě bral v potaz i další faktory, které mohou mít vliv na výslednou kvalitu a využitelnost takového bydlení.

Jedná se především o následující předpoklady, které je vhodné zvážit:

  • kvalita a vybavenost družstevního bytu (provedené rekonstrukce, nové jádro, apod.),
  • umístění bytu v domě (např. vysoké patro bez výtahu),
  • orientace bytu na světové strany a výhled,
  • stáří domu, v němž se byt nachází, a provedené rekonstrukce na daném domě,
  • sociální vybavenost v okolí (obchody, školy, úřady, kultura, apod.),
  • dopravní dostupnost,
  • možnost parkování,
  • kvalita okolního prostředí (zeleň, klid nebo naopak hlučnost, apod.),
  • riziko nežádoucího stavebního rozvoje v blízkém okolí (např. plánovaná stavba obchodního střediska nebo dopravního obchvatu před vašimi okny, apod.).

:: Stručné shrnutí:

.: Výhody družstevního bydlení:

  • nižší pořizovací cena družstevního podílu v družstvu,
  • rychlejší a méně právně formalizovaný právní vztah při nabývaní družstevních práv (postačí smlouva o převodu a není tedy nutný vklad do katastru nemovitostí),
  • možnost bezplatného nabytí družstevního bytu po rozhodnutí družstva o takovém bezplatném převodu bytu.

.: Nevýhody družstevního bydlení:

  • nestáváme se vlastníky, ale pouze nájemci bytu,
  • nutnost platit nájemné,
  • omezená možnost využití hypotečních úvěrů při nabývání družstevního podílu v družstvu,
  • s družstevním bytem nelze volně disponovat, tedy jej např. samostatně prodat či použít jako zástavu,
  • podstatnější stavební úpravy či rekonstrukce bytu je možno realizovat pouze se souhlasem družstva,
  • družstevní byt lze podnajmou jen na základě písemného souhlasu družstva.
  • při převodu družstevního podílu přecházejí na nabyvatele automaticky i dluhy převodce vůči družstvu.

Více o koupi družstevního bydlení v kapitole Družstevní bydlení (sekce Kupujeme bydlení).