:: Družstevní bydlení

Každý zájemce o družstevní bydlení by si měl být vždy nejdříve vědom základní a právně specifické podstaty takového bydlení.

.: Podstata družstevního bydlení

Touto základní právní odlišností je skutečnost, že při koupi družstevního bydlení si zájemce nekupuje samotný družstevní byt (i když je to prodávajícími či realitními kancelářemi mnohdy nesprávně inzerováno), ale kupuje pouze tzv. členská práva a povinnosti v družstvu.

Družstevní byt je totiž ve vlastnictví družstva (proto také označení "družstevní" byt) a příslušnému družstevníkovi vzniká k danému bytu pouze právo nájmu.

Družstevník tedy není vlastníkem bytu, ale pouze jeho nájemcem.

Družstevník tak nemůže byt prodat ani s ním jinak volně nakládat. Družstevník je případně pouze oprávněn na jiného převést svá členská práva a povinnosti na družstvu, s nimiž je spojeno právo k nájmu takového bytu.

I z těchto důvodů bývá také nabídka družstevního bydlení cenově nižší oproti nabídce bydlení v osobním vlastnictví.

V případě družstevního bydlení jsou tedy předmětem převodu výhradně členská práva a povinnosti v družstvu (často označovaná také jako "členství", "členský podíl" nebo "družstevní podíl").

Nabyvatel si tedy od převodce (stávajícího družstevníka) nekupuje družstevní byt, ale pouze své členství v družstvu, se kterým je spojeno právo nabyvatele na uzavření nájemní smlouvy k bytu, jenž je ve vlastnictví družstva.

Je tak možno srovnat, že narozdíl od bytu v osobním vlastnictví, kdy se stáváme skutečnými vlastníky bytu, se v případě družstevního bydlení stáváme pouze členy družstva a nájemci příslušného družstevního bytu.

Velmi zjednodušeně je též možno osobní i družstevní vlastnictví porovnat tak, že u osobního vlastnictví si kupujeme byt, avšak u družstevního bydlení si "kupujeme" právo nájmu bytu.

.: Některá specifika družstevního bydlení

V případě koupě členských práv a povinností na družstvu se družstevník (narozdíl od běžného nájmu) stává také členem družstva, tudíž má vliv (byť často možná menšinový) na rozhodování a fungování družstva a tedy i na správu družstevního bytu, který daný družstevník užívá.

Pokud se družstvo rozhodne (resp. jeho členská schůze) na prodeji bytů, má nájemce (družstevník) výhradní právo na odkoupení "svého" bytu (§23 zák. č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů).

Z rozhodnutí družstva je také následně (po uhrazení závazku vůči družstvu) mnohdy možno získat jako nájemce takový byt téměř bezplatně.

Tím, že v případě družstevního bydlení není skutečným předmětem převodu vlastnictví bytu, ale pouze členská práva a povinnosti v družstvu, není většinou ani možné na uhrazení ceny za převod členských práv a povinností v družstvu použít klasický hypoteční úvěr. K takovému předmětu převodu (tedy k členským právům a povinnostem) totiž není možno zřídit zástavu dle podmínek hypotečních bank.

Řada hypotečních bank i stavebních spořitelen však již nyní poskytuje úvěry i na koupi členských práv a povinností v družstvu, avšak tyto úvěry je většinou nutno zajišťovat zástavou na jiné nemovitosti, ručením nebo je (zejména v případě tzv. předhypotečních úvěru) potřeba splnit některé další specifické podmínky.

U družstevního bytu může být problematická i jeho větší úprava či rekonstrukce, neboť k této musí dát vždy souhlas družstvo jako skutečný vlastník daného bytu.

Ze stejného důvodu není družstevník oprávněn bez dalšího pronajmout družstevní byt, neboť družstevník je z titulu svého členství v družstvu pouze nájemcem daného bytu.

Družstevník tak může k danému bytu zřídit nanejvýše podnájemní smlouvu, ke které navíc musí být udělen písemný souhlas družstva jakožto vlastníka. Bez takového souhlasu je případná podnájemní smlouva absolutně neplatná.

Z výše uvedeného je patrné, že družstevní bydlení v sobě nese oproti bytům v osobním vlastnictví některá omezení, která v mnoha případech snižují možnost dispozice s takovým bydlením.

.: Na co se zaměřit při zvažování pořízení družstevního bydlení

Na závěr je také vhodné uvést, že při pořízení družstevního bydlení vhodné zohledňovat i některé další aspekty, které mohou výrazně ovlivňovat jak kupní cenu, tak i kvalitu daného bydlení.

Vždy lze tedy doporučit, aby zájemce při zvažování koupě bral v potaz i další faktory, které mohou mít vliv na výslednou kvalitu a využitelnost takového bydlení.

Jedná se především o následující předpoklady, které je vhodné zvážit:

kvalita a vybavenost družstevního bytu (provedené rekonstrukce, nové jádro, apod.),
umístění bytu v domě (např. vysoké patro bez výtahu),
orientace bytu na světové strany a výhled,
stáří domu, v němž se byt nachází, a provedené rekonstrukce na daném domě,
sociální vybavenost v okolí (obchody, školy, úřady, kultura, apod.),
dopravní dostupnost,
možnost parkování,
kvalita okolního prostředí (zeleň, klid nebo naopak hlučnost, apod.),
riziko nežádoucího stavebního rozvoje v blízkém okolí (např. plánovaná stavba obchodního střediska nebo dopravního obchvatu před vašimi okny, apod.).

:: Stručné shrnutí:

.: Výhody družstevního bydlení:

nižší pořizovací cena členských práv a povinností na družstvu,
rychlejší a méně právně formalizovaný právní vztah při nabývaní družstevních práv (postačí smlouva o převodu a není tedy nutný vklad do katastru nemovitostí),
možnost bezplatného nabytí družstevního bytu po rozhodnutí družstva o takovém bezplatném převodu bytu.

.: Nevýhody družstevního bydlení:

nestáváme se vlastníky, ale pouze nájemci bytu,
nutnost platit nájemné a úhradu za služby,
omezená možnost využití hypotečních úvěrů při nabývání členských práv a povinností na družstvu,
s bytem nelze volně disponovat, tedy jej např. samostatně prodat či použít jako zástavu,
podstatnější stavební úpravy či rekonstrukce bytu je možno realizovat pouze se souhlasem družstva,
byt lze podnajmou jen na základě písemného souhlasu družstva.

vytiskni