:: Smlouva o smlouvě budoucí kupní

V mnoha případech bývá před uzavřením samotné kupní smlouvy nejprve uzavírána smlouva o smlouvě budoucí kupní.

Její uzavírání není většinou samoúčelné, neboť důvodů proč nejdříve uzavřít takovou budoucí smlouvu může být celá řada.

.: Důvody pro uzavírání budoucí smlouvy

Obecným důvodem pro uzavírání budoucí kupní smlouvy na obou smluvních stranách je vždy především snaha písemně a smluvně si zajistit druhého partnera pro uskutečnění prodeje/koupě konkrétní nemovitosti, a to na dobu dokud nedojde ke splnění určitých podmínek, pro které není možno kupní smlouvu uzavřít rovnou.

Typickým příkladem bude situace, kdy kupující bude kupní cenu nebo její část hradit formou úvěru (například od banky nebo stavební spořitelny).

V takovém případě by bylo pro prodávajícího zbytečné riziko uzavírat s kupujícím přímo kupní smlouvu dokud nemá kupující schválen úvěr a dokud tedy pro prodávajícího nebude zřejmé, že kupující bude schopen zaplatit celou sjednanou kupní cenu.

Budoucí smlouva navíc bude pro banku či spořitelnu představovat právní titul, na základě kterého bude ochotna poskytnout kupujícímu úvěr (pokud samozřejmě kupující bude splňovat další podmínky pro jeho poskytnutí).

U developerských projektů je téměř vždy nejprve uzavírána budoucí kupní smlouva, neboť ve stádiu výstavby nebo dokonce před jejím započetím nelze samozřejmě ještě uzavřít přímo smlouvu kupní neboť předmět koupě ještě neexistuje (není dostavěn). Proto je nejdříve uzavírána budoucí smlouva a teprve po dokončení předmětu koupě je uzavírána samotná smlouva kupní.

.: Obsah budoucí smlouvy

Účastníci spolu uzavírají budoucí smlouvu, ve které specifikují, co má být předmětem budoucí koupě a zároveň co nejjasněji a nejurčitěji definují podmínky, po jejichž splnění oba účastníci následně ve sjednané lhůtě uzavřou samotnou kupní smlouvu.

Pokud má kupující zároveň čerpat úvěr, jenž bude zajišťován zástavním právem banky na kupované nemovitosti, je také nezbytné, aby budoucí smlouva již obsahovala i souhlas prodávajícího se zřízením zástavy na jeho nemovitosti, která bude předmětem koupě.

Jako podmínka pro uzavření kupní smlouvy pak bude nejčastěji sjednáno například splnění následujících předpokladů:

uzavření zástavní smlouvy k převáděné nemovitosti mezi bankou a prodávajícím (pokud kupující čerpá na koupi hypoteční nebo obdobný úvěr, který je třeba zajistit zástavou na kupované nemovitosti), a zároveň
složení plné výše kupní ceny ze strany kupujícího (nebo banky za kupujícího) do svěřenecké správy (viz. Placení kupní ceny).

.: Kupní smlouva

Lze také výrazně doporučit, aby budoucí smlouva již obsahovala i co nejkompletnější vzorové znění kupní smlouvy, kterou mezi sebou účastníci po splnění sjednaných podmínek uzavřou.

Dojde tak k zamezení možného následného dohadovaní a nejistoty ohledně obsahu a formulace kupní smlouvy, neboť její znění bude již v budoucí smlouvě odsouhlasené.

Ze strany účastníků tak nebude již v budoucnu možno o textu kupní smlouvy spekulovat ani jej účelově měnit.

Pokud se naopak spokojíte pouze s tím, že budoucí smlouva nebude zároveň obsahovat vzorový text kupní smlouvy, ale pouze obecné určení podmínek pro následnou formulaci kupní smlouvy, může následně dojít k neshodám ohledně konečného textu takové kupní smlouvy a můžete si tak realizaci transakce zbytečně protáhnout a zkomplikovat.

..................

.: Není důvod riskovat

Formulace budoucí smlouvy tak, aby vám zajišťovala, že poté co dojde ke splnění sjednaných podmínek vám prodávající skutečně prodá předmětnou nemovitost, není z právního pohledu lehkým úkolem.

Proto je vždy nanejvýše vhodné svěřit její přípravu a následné úpravy do rukou zkušeného právníka.

Pečlivost a opatrnost se totiž vždy vyplatí, neboť to, co si sjednáte v budoucí smlouvě, bude pro vás platné a bude významně ovlivňovat jak vaši možnost čerpat na základě takové smlouvy úvěr, tak zejména podmínky, za kterých následně budete moci koupit předmětnou nemovitost.

Pokud si tedy již na počátku v budoucí smlouvě sjednáte podmínky nevýhodné či nedostačující, může být pro vás značně obtížné tyto podmínky následně měnit.

vytiskni